Vielä kerran kohtuuhintaisesta asumisesta, rautalankaa ja itkua vääntäen, haukotusta tukahduttaen

Asiattoman toimitus on toistuvasti joutunut keskustelemaan kohtuuhintaisen asumisen kustannuksista. Uskollisimmat lukijoistamme ovat saattaneet havaita tämän.

Kohtuuhintainen asuminen tarkoittaa sitä, että kaupunki vuokraa omistamiaan asuntoja markkinavuokraa alhaisemmalla vuokralla (unohdetaan hitas tällä kertaa). Kohtuuhintaisesta vuokraustoiminnasta tulee kunnalle kustannuksia. Kustannus on meistä helpoin hahmottaa saamatta jäävänä vuokratulona. Kaupunki voisi vuokrata asunnot markkinahintaan alennetun vuokran asemesta ja käyttää erotuksen muuhun toimintaan, vaikka päiväkoteihin tai kouluihin (tai herra paratkoon, verojen alentamiseen).

Nämä saamatta jäävät asiat ovat kohtuuhintaisen asumisen kustannus.

Yleisemmin sanottuna taloudellisessa ajattelussa kustannuksella tarkoitetaan aina vaihtoehtoiskustannusta. Kun niukkoja voimavaroja käytetään jonkin hyvän asian hankkimiseen tai tekemiseen, toisia hyviä asioita jää saamatta tai tekemättä. Näitä saamatta jääviä hyviä asioita kutsutaan vaihtoehtoiskustannukseksi tai lyhyemmin kustannukseksi. Pitäisi olla aika selvää, että poliittinen päätöksenteko, kuten yksityinenkin, on juuri valintojen tekemistä eri hyvien asioiden välillä tilanteessa jossa kaikkea ei voi saada.

Yhtä selvää pitäisi olla, että vaihtoehtoiskustannukset eivät aina näy tilikirjassa. Töihin menon vaihtoehtoiskustannus on vapaa-aika, esimerkiksi kävely rakkaan kanssa rannalla. Mutta tilinauhassa ei lue miinuspuolella menetettyä rantakävelyä. Kustannus on silti mitä todellisin.

Asiattoman toimitus on aidosti hämmästellyt sitä, miten vaikeaksi ymmärtää asia on osoittautunut. Toimitus on kohdannut esimerkiksi väitteitä, että kohtuuhintaisen asuntotuotannon kustannukset ovat pelkästään ”teoreettisia”, koska ne eivät näy kaupungin tilinpidossa. Mutta tämä ei tee niistä teoreettisia yhtään sen enempää kuin kävelemättä jäänyt rantakävely on teoreettinen.

Ymmärtämättömyys on saanut toimituksen tulisimmat jäsenet jopa aavistukseen kiihtymään.

Kiihtymyksen laannuttua olemme kuitenkin päätyneet toimituksessa siihen, että asiasta on syytä kirjoittaa vielä kerran mahdollisimman huolellisesti. Voi hyvin olla, että viisaankin lukijan on vaikea havaita, kuka oikein maksaa saamatta jääneet vuokratulot. Tämä kirjoitus on yritys vastata kysymykseen.

Ennen kuin jatkamme, vaadimme lukijaa sitoutumaan tiettyyn periaatteeseen.

Periaate on se, että jos kahdella politiikkavaihtoehdolla on täsmälleen samat vaikutukset, ne ovat itse asiassa samoja. Jos politiikka A johtaa kaikkien sen vaikutuspiirissä olevien ihmisten kannalta täsmälleen samaan lopputulokseen kuin vaihtoehtoinen politiikka B, ei ole järkeä tehdä eroa näiden kahden politiikan välillä.

Valotetaan asiaa esimerkin avulla. Tarjolla on kaksi verotusmallia. Niissä on teknisiä ja lainopillisia eroja. Voi esimerkiksi olla, että mallissa A veron tilittää myyjä ja mallissa B ostaja.

Veromallin A ollessa käytössä tietyn tavaran myyjä saa ostajalta hinnan 120 euroa, ja tilittää tästä veroa 20 euroa.

Mallin B ollessa käytössä ostaja puolestaan maksaa 100 euroa myyjälle ja 20 euroa verottajalle.

Molemmissa tapauksissa myyjä saa 100 euroa, ostaja maksaa 120 ja verottaja saa 20 euroa. Kaikkien veron piirissä olevien ihmisten kannalta on täsmälleen yhdentekevää, kumpi veromalleista on käytössä. Niinpä on taloudellisen analyysin näkökulmasta järkevää samaistaa nämä kaksi veromallia. Veromalli A ja B ovat vain kaksi eri tapaa toteuttaa vaikutuksiltaan täsmälleen samanlainen verotus.

Vähän kuin esimerkiksi eri tavat aakkostaa koepaperit tai lomakkeet vastaajan nimen mukaan ovat kaikki eri tapoja saavuttaa täsmälleen sama lopputulos.

Vaadimme lukijaa sitoutumaan tähän periaatteeseen: Jos tarkastellaan kahta tai useampaa politiikkavaihtoehtoa tai -mallia, jotka johtavat kaikkien kannalta täsmälleen samaan lopputulokseen, ne pitää samaistaa. Kaikki johtopäätökset, jotka pätevät yhdelle vaihtoehdoista, pätevät välttämättä myös toiselle.

Kehotamme lukijaa, joka ei ole valmis sitoutumaan tähän periaatteeseen lopettamaan lukemisen jo tässä vaiheessa.

HYVÄ LUKIJA, OLETKO SITOUTUNUT?

Mukavaa, kiitos sitoutumisesta järkevän analyysin periaatteisiin.

Nyt kun olet sitoutunut, kerromme sinulle neljä tarinaa.

Asiattomalan metropolissa on kahdenlaisia ihmisiä, köyhiä ja rikkaita. Kumpiakin on täsmälleen yhtä monta. Rikkaat maksavat Asiattomalassa kaikki verot, köyhät eivät maksa veroja. Asiattomalan perusmenot ovat 8 000 euroa vuodessa per rikas asiattomalalainen. Sen verran jokaisen rikkaan täytyy maksaa veroja. Onneksi rikkaat tienaavat 50 000 euroa vuodessa.

Köyhät tienaavat vain 10 000 vuodessa. Tämä on epämukavaa, koska vuokrataso on 5 000 euroa vuodessa. Asiattomalassa pohditaan, kuinka köyhien asiattomalaisten asumista voitaisiin tukea. Kerrotaan tästä siis neljä vaihtoehtoista tarinaa.

Tarina 1. Kaksi virkamiestä.

Rikkaat asiattomalalaiset rakentavat köyhille asuintalon kaupungin ainoalle kaavoitetulle tontille. Jokainen rikas omistaa yhden asunnon, ja jokaisessa on yksi köyhä vuokralla. Talon rakentaminen maksaa jotakin, summalla ei ole väliä. Rikkaat ottavat rakennuskustannuksia varten valuuttalainan. Lainanhoitomenot ovat 3 000 euroa vuodessa. Vuokrataso on mainittu 5 000 euroa. Jos mitään ei tehdä, sen verran kukin köyhä asiattomalalainen joutuu maksamaan vuokraa. Vuokraemäntä tai -isäntä tulee käymään asunnossa kerran vuodessa, ja vuokrarahat vaihtavat omistajaa.

Sitten Asiattomalan valtuusto päättää alkaa tukea asukkaita seuraavalla tavalla. Vuokranmaksun aikaan, juuri kun un vuokralainen on ojentanut rahat vuokranantajalle, huoneistoon saapuu täysin yllättäen kaksi virkamiestä. Ensimmäinen virkamies huudahtaa: ”Verotan sinua, oi vuokranantaja!” ja ottaa vuokranantajalta 2 000 euroa. Hän ojentaa summan toiselle virkamiehelle, joka puolestaan kiljaisee: ”Tuen sinua, oi vuokralainen!” ja antaa rahat vuokralaiselle.

Epäluuloisinkin lukija on varmaankin valmis toteamaan, että tässä on kysymys tulonsiirrosta vuokranantajalta vuokralaiselle. Rahaa hyvin konkreettisesti, eikä lainkaan teoreettisesti, otetaan yhdeltä kuntalaiselta ja annetaan toiselle kuntalaiselle.

Tarina 2. Perinteinen verotus

Kaikki toimii kuin tarinassa 1, mutta ilman paikalle pelmahtavia virkailijoita. Vuokranantaja ja vuokralainen toteuttavat vuokranmaksun ilman väliintuloa. Vuokralainen maksaa 5 000 euron vuokran vuokranantajalle ja sitten vuokranantaja lähtee kotiin. Verovirkailija ei väijy vuokranantajaa edes kotimatkalla.

Sen sijaan vuoden lopussa kaikki vuokra-asunnon omistajat joutuvat tilittämään kaupungille ylimääräistä vuokra-asuntoveroa 2 000 euroa. Kaikki köyhät vuokra-asujat saavat vastaavasti vuoden lopussa 2 000 euroa asumistukea.

Epäluuloisinkin lukija on varmaan valmis toteamaan, että tässä ainakin on kysymys tulonsiirrosta vuokranantajalta vuokralaiselle. Näinhän todellinen kuntavero suurin piirtein toimii.

Tarina 3. Talo takavarikkoon

Rikkaat asiattomalalaiset rakentavat köyhille asuintalon kaupungin ainoalle kaavoitetulle tontille. Jokainen rikas omistaa yhden asunnon, ja jokaisessa on yksi köyhä vuokralla. Talon rakentaminen maksaa jotakin, tarkalla summalla ei ole väliä. Rikkaat ottavat rakennuskustannuksia varten valuuttalainan.  Lainanhoitomenot ovat 3 000 euroa vuodessa. Vuokrataso on mainittu 5 000 euroa. Jos mitään ei tehdä, sen verran kukin köyhä asiattomalalainen joutuu maksamaan vuokraa.

Sitten Asiattomalan valtuusto päättää siirtymisestä kohtuuhintaiseen asumiseen. Toteutus on radikaali. Kaupunki pakkolunastaa vuokratalon rikkailta asiattomalaisilta. Mutta kaupunki ei tee sitä täysin ilman korvausta. Kaupunki lupaa maksaa korvauksena summan, joka vastaa vuosittaista 3 000 euron maksua per asunto. Näin lainanhoitokulut korvataan rikkaille.

Kaupunki vuokraa talon köyhille asiattomalaisille huomattavasti viittä tonnia kohtuullisempaan 3 000 euron ”omakustannushintaan”.

Tarina 4. Kaupungin oma tuotanto

Kaupunki rakentaa verorahoilla köyhille kohtuuhintaisen asuintalon kaupungin ainoalle kaavoitetulle tontille. Talon rakentaminen maksaa saman verran kuin aiemmin, sitä varten kunta ottaa valuuttalainan. Lainaehdot ovat samat kuin rikkailla talonrakentajilla. Hoitomenot ovat 3 000 vuodessa.

Kaupunki vuokraa rakentamansa talon köyhille asiattomalaisille huomattavasti viittä tonnia kohtuullisempaan 3 000 euron ”omakustannushintaan”.

Miten ihmisille käy ?

Nyt kun kaikki neljä tarinaa on kerrottu, voimme pohtia rikkaiden ja köyhien asiatonlandialaisten tilannetta kussakin.

Tarina 1

Tarinassa 1 asiat ovat selkeitä. Jokaisen rikkaan palkka on 50 000 euroa vuodessa. Tämän lisäksi rikas saa vuokratuloa 5 000 euroa. Menopuoli on yhtä selvä. Vuokranmaksun yhteydessä jokaiselta rikkaalta verotetaan 2 000 euroa vuodessa. Lisäksi on lainanhoitomeno 3 000 ja muut menot kattava kunnallisvero 8 000 euroa.

Toisin sanoen rikkaalle jää käteen 50 000 + 5 000 – 2 000 – 3 000 – 8 000 = 42 000.

Köyhä asiattomalainen saa palkkaa 10 000 euroa, maksaa vuokraa 5 000 euroa ja saa vuokranmaksun yhteydessä maksettavaa vuokratukea 2 000.

Köyhälle jää siis käteen vuokran jälkeen 10 000 – 5 000 + 2 000 = 7 000.

Lukija varmaankin havaitsee, että tulos on sekä rikkaiden että köyhien osalta täsmälleen sama kuin jos kunta pakottaisi vuokratasoksi ”omakustannustason” 3 000.

Verotuksen vaikutus on myös aika yksinkertainen, koska oletimme etteivät verotus ja asumistuki vaikuta hintoihin. Ilman asumistuen rahoittamiseen liittyvää lisäveroa rikkaat saisivat käteen 50 000 + 5 000 – 3 000 – 8000 = 44 000 euroa.

Köyhille puolestaan jäisi vuokran jälkeen 10 000 – 5 000 = 5 000 euroa.

Jokaiselta rikkaalta siis otetaan 2 000 ja annetaan se köyhälle.

Jos asiaa ajattelee kuntatalouden kannalta, niin kunta kerää veroja 10 000 euroa vuodessa jokaiselta rikkaalta. Tästä 8 000 menee muihin menoihin ja 2 000 erikoisella tavalla jaettuun asumistukeen. Kaikki nämä asiat näkyvät kaupungin tilinpidossa oikeissa sarakkeissa ja oikeilla riveillä.

Tarina 2

Lukija havaitsee varmaankin, heti että kaikkien ihmisten kannalta on aivan sama, peritäänkö vero tavanoimaiseen tapaan vai tekevätkö sen tupaan tunkeutuvat virkamiehet.

Myös tässä kunta verottaa 10 000 ja käyttää siitä 8 000 muuhun ja 2 000 asumistukeen.

Tarina 3

Tarinassa 3 asiat ovat myös aika selkeitä. Rikkaan palkka on 50 000, tämän lisäksi tulee kaupungin pakkolunastuskorvaus 3 000, menopuolella on edelleen lainanhoitomeno 3 000. Kunnallisverokin on sama 8 000 kuin aiemmin. Kunta saa kylläkin vuokratuloja 3 000 vuodessa, mutta ne menevät pakkolunastuskorvauksen maksuun, joten maksettavaksi jää edelleen 8 000 jokaista rikasta kohti.

Toisin sanoen rikkaalle jää käteen 50 000 + 3 000 – 3 000 – 8000 = 42 000.

Köyhä saa palkkaa 10 000 euroa ja maksaa vuokraa 3 000 euroa.

Köyhälle jää siis käteen 7 000 euroa.

Tarina 4

Tarina 4 on kenties mielenkiintoisin. Siinä rikkaat eivät rakenna taloa, vaan kunta rakentaa sen. Rikas saa palkkaa 50 000 euroa ja siinä kaikki. Menopuolella on vain kunnallisvero. Mutta kunnallisverolla pitää nyt kattaa paitsi perusmenot 8 000 myös lainanhoitokulut 3 000 vuodessa, kaikki siis rikasta veronmaksajaa kohti. Toisaalta kunta saa vuokratuloja 3 000 euroa per köyhä, eli lainanottokulut peittyvät. (Tämä on muuten yksi argumentti, joka on esitetty sen puolesta, ettei kohtuuhintainen asuntotuotanto muka maksa mitään.)

Vero on siis yhteensä 8 000 + 3 000 – 3 000 = 8 000.

Rikkaalle jää käteen 50 000 – 8 000 = 42 000.

Köyhälle tilanne on täsmälleen sama kuin tarinassa 2, eli käteen jää 7 000.

Kaikissa neljässä tarinassa Asiattomalan kaupungin asuntopolitiikka johtaa kaikkien asukkaiden kannalta täsmälleen samaan lopputulokseen.

Ainoastaan kunnan kirjanpito näyttää erilaiselta. Tarinassa 4 kuntalaiset maksavat kyllä kohtuuhintaisen asumisen kustannukset, mutta sepä ei näykään kunnan kirjanpidossa. Tämä mahdollistaa asiattomalalaispoliitikkojen joukossa suositut väitteet kohtuuhintaisen asumisen ilmaisuudesta. Mutta se ei tee väitteistä totta.

Kustannukset sen paremmin kuin niistä seuraava verorasitus eivät häviä minnekään vain koska ne häviävät kunnan tilikirjasta.

Johtopäätös

Nyt on aika muistuttaa sinua, rakas lukija, tekemästäsi sitoumuksesta. Koska olet lukenut juttua tähän saakka, olet sitoutunut samaistamaan sellaiset politiikkavaihtoehdot, jotka johtavat täsmälleen samaan lopputulokseen. Ja näin on jokaisessa kolmessa tarinassa. Kussakin tarinassa kaikkien asiatonlandialaisten asema on täsmälleen sama.

Jos siis olet sitä mieltä, että tarinoissa 1 ja / tai 2 verotettiin rikkailta 2 000 euroa ja annettiin köyhille, olet sitoutunut olemaan sitä mieltä, että näin tapahtuu myös tarinassa 3 ja erityisesti tarinassa 4. Jos uskot, että tarinoissa 1 ja / tai 2 tulonsiirto oli täysin kouriintuntuva eikä lainkaan teoreettinen, olet sitoutunut olemaan samaa mieltä myös tarinasta 3 ja erityisesti tarinasta 4.

Sitoumuksesi pakottaa sinut yhtymään myös seuraaviin johtopäätöksiin. Kohtuuhintaiseen asumiseen liittyvät kustannukset eivät ole teoreettisia. Ne ovat aivan konkreettisia kustannuksia, jotka joku maksaa. Kohtuuhintainen asuminen on ihan yhtä konkreettinen tulonsiirto kuin varallisuuden ottaminen yhdeltä henkilöltä ja antaminen toiselle. Se on varallisuuden ottamista yhdeltä ja antamista toiselle.

Kustannukset ja tulonsiirto eivät lakkaa olemasta, vaikka ne piilotettaisiin kunnan omaan tuotantoon.

Tarinat osoittavat, että kaupungin vuokra-asuntotuotannosta on ihan konkreettisia kustannuksia. Kaikissa tarinoissa kustannukset maksavat Asiattomalan rikkaat veronmaksajat. Maksaminen tapahtuu ensimmäisessä, toisessa ja kolmannessa tarinassa suoraan ottamalla rahat tai talo rikkailta ja antamalla ne köyhille. Maksaminen on kolmannessa tarinassa vähän epäsuorempaa.

Mutta mekanismi ei ole erityisen monimutkainen. Rakentaakseen vuokratalon kunta joutuu verottamaan talon rakennuskustannukset kuntalaisilta. Mutta tämä tarkoittaa, etteivät kuntalaiset voi sijoittaa tätä summaa markkinaehtoiseen rakentamiseen, vaan tulo jää heiltä saamatta. Kunta siis aivan riittävän konkreettisesti verottaa kohtuuhintaiseen asumiseen käytetyn varallisuuden kaupunkilaisilta.

Kunnianhimoinen tarinankertoja voi yrittää kertoa tarinaa numeroa 4 myös niin, että kunta sitoutuu omakustannushinnoitteluun saadakseen valtiolta lainan. Tarinasta tulee monimutkaisempi, mutta ei olennaisesti toisenlainen. Mikään muukaan lakipykälä tai järjestelmän yksityiskohta ei myöskään tarjoa  vasta-argumentteja. Pykälänviilaajat älkööt siis vaivautuko.

Aivan sama logiikka pätee myös Helsingissä. Sillä erolla tosin, että täällä aika köyhätkin maksavat veroja, joten he pääsevät myös osallistumaan kohtuuhintaisen asumisen kustannuksiin. Kohtuuhintainen asuminen vaikuttaa myös hintoihin, toisin kuin yksinkertaisissa tarinoissamme.

Voidaanko asiasta jankuttaminen siis lopettaa? Älyttömän väittelyn sijasta olisi aika aloittaa fiksuun ajatteluun perustuva keskustelu siitä mikä on oikeasti tärkeää. Jos se pääsi unohtumaan, niin tärkeää on keksiä paras tapa saada pienituloisille helsinkiläisille asuntoja.

Kommentit
  1. 1

    sanoo

    Esimerkkitarinoiden laskelmat vaikuttavat jokseenkin harhaanjohtavilta. Mikäli tarkastellaan ainoastaan asumiseen liittyviä kustannuksia ja tulonsiirtoja olisi aiheellista jättää niihin kuulumattomat summat laskematta vaikka oheisverotus olisi tosiasia. On totta, että tulonsiirtoihin liittyy byrokratiakuluja, mutta tuskin ne ovat samassa suhteessa tuohon vuokran määrään kuin mitä on annettu ilmi laskelmissa. Lisäksi todellisuudessa köyhätkin maksavat veroja pienistä tuloistaan, miksei tätä oltu otettu huomioon laskelmissa vaan pelkästään oheismainintana jälkikäteen? Vaikuttaa kärjistämiseltä.

    • 1.1

      OS sanoo

      Pointtihan nimenomaan oli, ettei ole väliä tehdäänkö tulonsiirto suoraan rahana veroilla rahoitettuna vai alle markkinahinnan vuokratun asunnon kautta, joten mielestäni laskelmat eivät ole harhaanjohtavia.

      Laskelmissa ei myöskään oltu huomioitu mitään byrokratiakuluja ollenkaan vaan ihan suoraan tulonsiirron kustannusta pelkästään. (Oikeassa elämässä byrokratiakuluja toki on, mutta ne lienevät pieniä verrattuna tulonsiirtojen määrään riippumatta tavasta, jolla tulonsiirto hoidetaan.)

      Se, maksavatko pienituloisetkin veroja vai ei (veroprogressio), ei vaikuta päätelmiin.

  2. 2

    Risto sanoo

    Onko tässä taas se sama itkun aihe, että vaihtoehtoiskustannus on paljon parempi käsite kuin teoreettinen kustannus?

  3. 3

    sanoo

    Pointtia tekisi uskottavammaksi se, jos tarinat 1 ja 2 eivät olisi rikkaiden kannalta niin järjettömiä. Miksi kukaan ottaisi lainaa vuokra-asunnon omistamiseen, jos vuokratulot hupenevat lainanhoitomaksuihin sekä vuokraamisen verotukseen? Tilanteissa 1 ja 2 rikkaat jättäisivät noilla luvuilla koko leikkiin ryhtymisen tekemättä.

    Mikäli vuokran määrä ei olekaan yhtä suuri lainanhoitokustannusten sekä vuokrausveron summan kanssa, ei esimerkki enää toimikaan ja lukija sitoutettiin suotta asiaan, joka jäi lunastamatta.

    Ei niinkään kritiikkinä kohtuuhintaista asumista kohtaan, vaan tätä rautalankaesimerkkiä, joka onnistuu selvittämään kyllä vaihtoehtokustannuksen periaatteen, muttei onnistu avaamaan sitä kohtuuhintaisten asuntojen kontekstissa.

    ”Vielä kerran vaihtoehtokustannuksista, rautalankaa ja itkua vääntäen, haukotusta tukahduttaen”?

  4. 4

    Pedro sanoo

    Hyvähyvä!

    Sivuhuomiona on kuitenkin todettava, että on eri asia siirtää rahaa rikkailta köyhille kuin antaa heille asunto. Todellisuudessa rahan siirtäminen asunnottomille ei takaa, että asunnottomat käyttävät rahat asumiseen.

    Asuntojen hintojen kannalta tietysti on parempi, jos asunnottomat käyttävät rahat muuhun. Äänestäjät saattavat kuitenki olla sitä mieltä, että asunnottomia kannattaa tukea vain, jos tuki menee asuntoo eikä esimerkiksi tenutteluun.

    Sillä on siis eroa, miten tuetaan, vaikka euromääräiset kustannukset olisivatkin samat.

    • 4.1

      Tuukka Saarimaa sanoo

      Näin on, mutta rahana annettava asumistuki ajaa saman asian. Saat tukea vain jos sinulla on asunto ja asumiskustannuksia.

  5. 5

    Putte Wilhelmsson sanoo

    Siis näin koukeroisesti voi sanoa saman, jonka Essi Eerola ja Tuukka Saarimaa tiivistivät VATT:n julkaisussa yhteen virkkeeseen: ”Asumistuessa lisätään julkisen sektorin menoja ja kohtuuhintaisuudessa julkinen sektori luopuu tuloista”?

    Tähän olisi enää tarvinnut lisätä juuri muuta kuin ettei nykyinen kaupunginvaltuusto luovu tästä tulosta täysin vapaaehtoisesti. Valtuutetut ovat omassa päätöksenteossaan sidottuja kaupungin vuokra-asunnot omistavan Hekan osakeyhtiömuotoon ja Heka on sidottu aravarajoituslain omakustannusperiaatteeseen, joka estää sitä tuottamasta osakkeiden omistajalle jaettavaa voittoa. Toisin sanoen Heikki Pursiaisen puhuu ”vaihtoehtoiskustannuksesta” tilanteessa, jossa vaihtoehtoa ei ole.

    Siksi Pursiaisen esimerkki, jossa töihin menemällä luovun kävelystä rannalla ja rannalla kävelemällä luovun päivän palkasta, ei ihan toimi. Osuvampi esimerkki olisi ollut se, jossa töihin menemällä luovun kävelystä Mars-planeetalla. Tämäkin vaihtoehto ihmisellä joskus vielä on, mutta milloin ja mihin hintaan ei ole suoraan Paavo Arhinmäen, vas, tai Tuomas Rantasen, vihr, päätettävissä.

    • 5.1

      Tuukka Saarimaa sanoo

      Tarkastellaan hypoteettista Schmara-järjestelmää. Valtio säätää Schmara-lain, jossa sanotaan, että Schmara-järjestelmässä tänään tehtyjä päätöksiä ei voi myöhemmin muuttaa. Nyt kaupunki antaa kaikille kuntalaisille 1000 euroa kuussa täältä ikuisuuteen ja sanoo, että uusi tuki on osa Schmara-järjestelmää. Ennen kuin tukea maksetaan ja ennen kuin Schmara-järjestelmä on voimassa, näyttää siltä, että tuki tulee kovin kalliiksi helsinkiläisille veronmaksajille. Mutta heti kun Schmara-järjestelmä on voimassa, tuesta ei olekaan mitään kustannuksia, koska sen maksatusta ei voi lopettaa. Kätevää! Vai onko niin, että tuesta on kustannuksia veronmaksajille, vaikka se on osa Schmara-järjestelmää?

      • 5.1.1

        Putte Wilhelmsson sanoo

        Pystytkö tarkastelemaan hypoteettisen järjestelmän sijaan sitä vähän konkreettisempaa vaihtoehtoa, jossa muutama vuosi ensimmäisen miehitetyn Mars-lennon jälkeen lainsäätäjä ihan yksinkertaisesti edellyttää, ettei Heka oy voi jatkaa aravarajoituslain mukaisena, ns. omakustannusperiaatteella toimivana yleishyödyllisenä yrityksenä? Sovitaan, että kyseessä on vaikkapa direktiivi EU:n kilpailukomissaarilta.

        Ilmeisesti et, vaikka kuviota on jo yksinkertaistettu niin, että kunnallispäättäjien dilemma on otettu pois eikä valtuustossa siis tarvitse riidellä muutoksen poliittisesta hinnasta (anteeksi vaihtoehtoiskustannuksesta) seuraavissa vaaleissa.

        Sen sijaan aiot yhä jatkaa humoristista tarinaa siitä miten menot muuttuvat saataviksi ja markkinoilla avoimesti kilpailevan Heka oy:n tuotto-odotus on laskettavissa suoraan markkinavuokran ja Hekan nykyisen vuokratason erotuksesta?

        Väärässä voi tietysti olla monella tavalla.

        Paavo Arhinmäki on teknisesti väärässä, kun katsoo että kaupungin omistama osakeyhtiö on ikään kuin vuokralaisten omistama osuuskunta. Heikki Pursiainen on teknisesti väärässä, kun katsoo, että Hekan omistamissa asunnoissa asuvat kaupunkilaiset ovat ikään kuin töissä muilla kaupunkilaisilla, ja siksi jatkuvasti velkaa muille omaa tuottavuusvajettaan vastaavan summan. Siis he ovat ikään kuin Pohjantähden torppareita, joiden lisätty ponnistelu ei koskaan tuloudu heille itselleen, vaan ulosmitataan pääomalle joko lisättynä taksvärkkinä tai työtulojen mukaan nouseva vuokrana.

        Molemmat ovat ihan ymmärrettävissä olevia, toisiaan täydentäviä näkökulmia siihen, miten systeemi näyttää nyt pyörivän ja millaisista (poliittisista) lähtökohdista sitä voi lähestyä. Niillä on siis keskustelua seuraavan maallikon ja äänestäjän kannalta jokin lisäarvo, joka Tuukka Saarimaan analogioista ja hypoteeseista aina puuttuu. Ne eivät myöskään millään tavoin täydennä tai jatka edellä mainitsemani VATT:n julkaisun sisältöä, joka siis oli erinomainen. Ne eivät myöskään perustele julkaisusta nähtäviä politiikkasuosituksia, ja tässä mennään sitten jo vähän ironian puolelle.

        Samalla kun taloustutkijat aiheetta syyttävät muutamaa kuntapäättäjää ”vaihtoehtoiskustannuksen kieltämisestä” (ilmeisesti huomaamatta, miten usein käsitettä käytetään valtuuston päätöksenteossa hashtag Malmin lentokenttä), he unohtavat itse Hekan toimintamallin teoreettisen muuttamisen käytännölliset seuraukset, joita siis voitaisiin tarkastella termillä vaihtoehtoiskustannus.

        Yksinkertaistetaan taas. Kuvitellaan, ettei muutoksesta synny heilahteluja puolueiden kannatusluvuissa, loputtomia lööppejä muutoksen vaatimista konsulttipalkkioista ja uudelleen järjestetyn oy:n johdon vuosituloista tai hallituspalkkioiden korotuksista, ja oletetaan myös, ettei yksikään kotiaan vaihtamaan joutuva yksinhuoltaja tai eläkeläinen (tämän tapahtuessa veteraanit on haudattu) avaudu medialle.

        Kysytään yksinkertaisesti, että mitä tapahtuu kun Hekan pääoma ei enää ole sidottu asuntopolitiikkaan vaan osakeyhtiönä sen ainoa tehtävä on tuottaa tulosta omistajalle, joka käyttää sen joko verojen alentamiseen, VATT:n paperissa mainittuun suoraan asumistukeen (ilmeisesti Kelan tuen rinnalla) tai allokoi ne mihin tahansa menoon, joka on kulloisenkin poliittisen suhdanteen ja vallanjaon suosiossa.

        Ensin tietysti menetetään se läpinäkyvyys, jonka piti lisääntyä, koska kaikki kaupungin vero- ja pääomatulot ovat nyt samassa hämärässä arkussa ilman Hekan nykyisen toiminnan takaamaa korvamerkintää kohtuuhintaiselle asumiselle. Seuraavaksi menetetään varmaan ne kaupungin asunnotkin, koska jos sosialistisen markkinatalouden ainoa tehtävä on tuottaa kaupungille voittoa, niin vuokrabisnes ei ole paras vaihtoehto jo pelkästään sen sitomien valtavien pääomien vuoksi. Tai ehkä Helsingin kaupunki voisi sijoittaa helsinkiläisten asumisen sijaan oululaisten asumiseen, siitäkin saisi paremman tuoton?

        Listaa taloustutkijoiden laiminlyömistä vaihtoehtoiskustannuksista voitaisiin jatkaa kysymällä, että paljonko Hekan uusien vuokra-asuntojen tuotanto alenisi, jos se toimisi kilpailuviraston ehdoille vapailla markkinoilla? Ja kuinka paljon vuokra-asuntojen tarjonnan kehitys kärsisi, kun Hekan valtava osuus kaikista pääkaupungin vuokra-asunnoista viittaa siihen, että moni muu alan toimija rakentaa mieluummin kovan rahan omistusasuntoja? Vai loppuuko oma tuotanto jo siihen, että Tuukka laskee osakeyhtiön koko vapaan pääoman siirtyvän joka tilikausi suoraan omistajalle, minkä jälkeen hallitus ja toimitusjohtaja toisensa jälkeen eroaa, koska näin ei voida pyörittää osakeyhtiötä?

        Mutta ei kysytä, koska tässä on jo tavallaan palattu Paavon ja Heikin erilaisiin analyyseihin siitä miten systeemi Hekan ja kaupungin asumispolitiikan välisessä suhteessa toimii.

        Pisteet menevät Paavolle, koska hänen (teknisesti virheellinen) käsityksensä hahmottaa paremmin mihin kaupungin asuntopolitiikka pyrkii (sitomaan nyt asuntopolitiikkaan käytetyn pääoman asuntopolitiikkaan, ja siis suojaamaan sen poliittisilta virtauksilta, jotka varmaan oikein ”ketterästi” käyttäisivät sen johonkin parempaan, yhtä hyvään tai huonompaan).

        Heikille menevät pisteet siitä, että hän toi kapitalismin takaisin markkinatalouteen, ja Tuukalle pienet sakot. Kyvyttömyys ymmärtää, mistä Paavon ja Heikin erimielisyydessä oli pohjimmiltaan kyse, on yhtä tyhmää kuin käytännön kuntatalouden pohdinmta ”hypoteettisesti” ja hyödytömät autokauppa-analogiat.

        Itse jään tässä lähinnä anteeksipyynnön velkaa. Tuukan hyvästä VATT-artikkelista poiketen en osaa tiivistää monimutkaista asiaa yhteen lauseen, ja ainoa mieleen juolahtanut vaihtoehto oli minustakin aika tahditon: ”Tuukka, oletko tosissasi?”

    • 5.2

      OS sanoo

      Putte Wilhelmsson: ”Valtuutetut ovat omassa päätöksenteossaan sidottuja kaupungin vuokra-asunnot omistavan Hekan osakeyhtiömuotoon ja Heka on sidottu aravarajoituslain omakustannusperiaatteeseen, joka estää sitä tuottamasta osakkeiden omistajalle jaettavaa voittoa. Toisin sanoen Heikki Pursiaisen puhuu ”vaihtoehtoiskustannuksesta” tilanteessa, jossa vaihtoehtoa ei ole. ”

      Vaihtoehtoiskustannus on silti olemassa ainakin uudistuotannon osalta ja siltä osin valtuutetut pystyvät myös asiasta päättämään. Vaikka nykyisten kaupungin vuokra-asuntojen vuokria ei pystyisikään nostamaan, niin ainakaan lisää niitä ei kannata tehdä.

  6. 6

    Putte Wilhelmsson sanoo

    Saman ongelman toinen puoli on siinä, että Pursiainen esiintyy asuntopoliittisena asiantuntijana tekemättä mitään sellaista työtä, jota valtuustoissa istuvat asiantuntijoilta odottavat. Eikä hän ole tässä yksin.

    Toistaiseksi kaikki somessa kinaan osallistuneet taloustutkija ovat tyytyneet lupaamaan Helsingin kaupungille, että saat sen mistä luovut ja että menot muuttuvat saataviksi. Kukaan ei ole tarjonnut analyysia lainsäädäntötarpeesta, muutoksen hallinnollisista kustannuksista, markkinavaikutuksesta tai markkinaehtoisesti toimivan Hekan oy:n tuotto-odotuksista.

    Ihan normaalilla piensijoittajan kokemuksella en ainakaan osaa pitää Eerolan ja Saarimaan laskemaa vaihtoehtoiskustannusta (markkinavuokran ja Hekan perimien alempien neliövuokrien erotus) tismalleen samana kuin osakkeenomistajalle kuuluva raha, vaikka tutkijat juuri näin laskennallisesti ajattelevat. Ok, kaupunki saisi tulosta tekevästä osakeyhtiöstä myös verotuloja, kun taas tavallinen osakkeenomistaja myös maksaa niitä. Mutta silti: mikä toimivan ja vastuullisen johdon käsissä oleva osakeyhtiö käyttää vapaa pääomansa siten kuin tutkijoiden malli olettaa?

    Vaihtoehtoiskustannukseen nojaavassa ajatusmallissa on siis heti kaksi vikaa: sen perusteeksi laskettu rahasumma, oli se sitten kohtuuhintaisen asumisen teoreettinen kustannus tai markkinaehtoisen asuntosijoittamisen teoreettinen tuotto omistajalle, on reaalimaailmaan nähden sekä liian tarkka että yksinkertaisesti väärä.

    Tutkijoiden kovin teoreettisen ajatustavan ihmettelemistä voisi jatkaa pitkäänkin, mutta oikaistaan viimeiseen kysymykseen: jos kaupungin on tarkoitus toimia voittoa tavoittelevana sijoittajana, joka siten käyttää markkinoilta saamansa tuoton vaikka käteisenä maksettavaan asumistukeen, päiväkoteihin tai uuden pormestarin viraston edustuskuluihin, miksi asuntopolitiikan ja asumisen tukimuotojen ”vaihtoehtoiskustannus” pitäisi laskea Hekan kohtuuhintaisen asuntotuotannon ja asuntosijoittaja-Hekan välillä?

    Jos nyt pelkkiä pääkaupunkiseudun bruttovuokratuottoja katsoo, niin ne ovat jossain valtion kymmenvuotisen joukkovelkakirjalainan korkojen tasolla. Tämä on hiukan senkin taustalla, miksi Helsingissä niin poikkeuksellisen iso osa vuokra-asunnoista on kaupungin omistamia: paremman tuoton suhteessa sidottuun pääomaan saa jostain muualta, mukaan lukien vuokra-asunnot muissa kaupungeissa.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *