Miten kaavavaihtoehtoja pitäisi vertailla? Tapaus Hernesaari

Urban Helsinki -ryhmä on jälleen haastanut kaupunkisuunnitteluviraston. Ryhmän mielestä Helsingin Hernesaareen pitäisi kaavoittaa asuntoja paljon enemmän kuin, mitä virasto ehdottaa.

Idea vaihtoehtoisesta kaavasta on erinomainen, mutta sitä voi kehittää vielä eteenpäin. Vaihtoehdon yhteydessä voisi nimittäin arvioida myös eri kaavojen hyvinvointivaikutuksia ja samalla haastaa kaupunkisuunnitteluvirasto kertomaan omansa. Arvion voisi tehdä suurin piirtein näin.

Kaupunkisuunnitteluviraston ehdotuksessa Hernesaareen tulee 6000 asukasta, kun taas Urban Helsinki -ryhmän kunnianhimoisimmassa ehdotuksessa asukkaita tulee 15 000. Mitä eroa näillä vaihtoehdoilla on hyvinvoinnin näkökulmasta?

Ensiksi pitää arvioida, kuinka arvokkaita asuntoja Hernesaareen rakennettaisiin. Alueen lähettyviltä tehtyjen kauppojen perusteella 5000 euron keskimääräinen neliöhinta ei liene ainakaan yliarvio. Huolellisemman arvion saisi  esimerkiksi ns. hedonisen regressiomallin avulla, mutta blogikirjoitukseen riittänevät karkeammat luvut.

Seuraavaksi pitää tietää, kuinka paljon rakentaminen tulee maksamaan. Valitettavasti rakennuskustannuksista ei ole helposti saatavilla tietoa, mutta 3000 euroa neliöltä keskimäärin lienee oikeassa mittaluokassa.

Tarkoilla luvuilla ei sinänsä ole väliä idean kannalta. Tärkeää on ymmärtää, että yhden asuinneliön tuottamiseen käytetään 3000 euron arvosta yhteiskunnan resursseja ja palkinnoksi saadaan jotain, jonka arvo on 5000 euroa. Ylijäämää tai hyvinvointia syntyy 2000 euron edestä.

Jos jokaiselle lisäasukkaalle rakennetaan 30 neliötä asuintilaa, Urban Helsingin kaava tuottaa 540 miljoonaa (9000*30*2000) euroa enemmän hyvinvointia kuin kaupunkisuunnitteluviraston ehdotus.

On tietenkin täysin mahdollista, että kaupunkisuunnitteluviraston kaava on parempi. Mutta näin on vain jos 9000 lisäasukkaan muuttaminen alueelle aiheuttaisi yli puolen miljardin kustannukset, joita ei tässä laskelmassa huomioida.

Kaupunkisuunnitteluviraston pitäisi nyt kertoa, mistä se ajattelee näiden kustannusten syntyvän. Aiheutuuko lisäasukkaista ruuhkaa, varjostavatko lisäkerrokset tai jäävätkö Urban Helsingin visiossa viheralueet liian pieniksi?

Kommentit
  1. 1

    Utelias sanoo

    Haluaako virasto maksaa puoli miljardia euroa siitä, että kadut ovat vähemmän varjoisia? Asuntojen varjostus otetaan huomioon laskettaessa niiden myyntihintaa/arvoa. NIMBY-ryhmiltä pitää aina vaatia leikkausesitys sen erotuksen rahoittamiseksi. Se saa olla vapaamuotoinen ja summittainen. Sitten verrataan, onko se puolen miljardin leikkaus ikävämpi kuin varjostus.

    • 1.1

      klaus kultti sanoo

      Eiköhän kadut ole varjoisia, kun rakennukset ovat 10-kerroksisia. Jos kustannushyötyanalyysissä varjoisuus ei ole riittävä peruste rajoittaa lisäasukkaiden määrää, niin miksi pysähtyä 15000 asukkaaseen. Rakennetaan 100-kerroksisia taloja; näin saadaan moninkertaistettua uusien asukkaiden määrä. Eikä unohdeta, että myös maan alle voi rakentaa. Kaikki eivät halua luonnonvaloa.

  2. 2

    sanoo

    Hyötypuolellakin on myös muuta kuin vain asuntojen määrä. Esimerkiksi me nykyisetkin hernesaarelaiset hyötyisimme suuremman asukasmäärän tuomista paremmista palveluista, kuten kaupoista ja paremmista joukkoliikenneyhteyksistä (ehkä saataisiin yhden uuden raitiovaunulinjan sijaan kaksi tai ainakin tiheämmät vuorovälit tms.). Jokin arvo niilläkin on. Toki sitten joutuisimme myös kärsimään katujen ruuhkautumisesta (raitiovaunut onneksi kulkisivat omia kaistojaan) ja jakamaan viheralueemme ja rantamme useamman käyttäjän kanssa.

    Ehkä isoin haittapuoli vaihtoehtokaavasta olisi kuitenkin se, että jos kaavoitus nyt avattaisiin uudestaan, niin toteutus viivästyisi. Saataisiin enemmän asuntoja ja paremmat palvelut (ml. joukkoliikenne), mutta ne saataisiin vasta muutamaa vuotta myöhemmin.

    • 2.1

      elvis sanoo

      Mutta nämä nykyistenkin asukkaiden hyödyt ja haitat varmaankin näkyisivät asuntojen neliöhinnoissa?

      • 2.1.1

        OS sanoo

        Tarkoitatko, että nykyisten asukkaiden hyödyt ja haitat näkyisivät uusien asuntojen neliöhinnoissa? Miksi näkyisivät?

  3. 3

    T.V. sanoo

    ”Ylijäämää tai hyvinvointia syntyy 2000 euron edestä.”

    Ymmärrän, että havainnollistavan esimerkin luvut ovat kuvitteellisia, mutta ylijäämään/hyvinvoinnin laskentatapa ei kestä kovin täsmällistä tarkastelua. Jos asuntoneliön *keskimääräisen* myyntihinnan ja *keskimääräisen* asuntoneliön rakennuskustannuksen erotus on 2 000 euroa, ei puhuta taloustieteen termeillä hyvinvoinnista tai ylijäämästä vaan rakennusyhtiön ”voitoista” (tulot miinus kustannukset). Rakennusyhtiön voitot toki kasvattavat esim. Helsingissä kaupungin tonttimaasta saamia myyntituloja, mutta yhteiskunnan kokonaishyvinvoinnin laskemiseksi pitäisi olla tietoa kysyntä- ja tarjontakäyristä tai yksittäisen rakennuttajan rajakustannuksista (hankalampi juttu). Esim. kuluttajan ylijäämähän muodostuu siitä, että joku kuluttaja olisi ollut valmis maksamaan asuntoneliöstä enemmän kuin markkinahinnan – ei siitä, että asuntoneliön markkinahinta on korkeampi kuin sen rakentamisen keskikustannus.

    Tämä mahdollisesti näsäviisastelun kuuloinen pointti on kiinnostava siksi, että tuo 2000 euron skaalaaminen ylöspäin neliömäärällä ei kuvaa muutosta hyvinvoinnissa. Parhaimmillaankin se kuvaa muutosta tonttimaasta saaduissa tuloissa, ja sitäkin vain silloin jos keskihinnat ja keskikustannukset pysyisivät samoina lisärakentamisesta huolimatta. Jos rakennetaan tiiviimpää, tuottajien rajakustannukset ovat uskoakseni korkeampia, ja vastaavasti kuluttajien kysyntä neliöille laskee.

    Anteeksipyyntö tästä tarpeelliseksi kokemastani yksityiskohtaan tarttumisesta, en suinkaan epäile etteikö taloustieteilijä ylijäämäasioita tuntisi, ja korostettakoot, että olen täsmälleen samaa mieltä itse asiasisällöstä.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *