Mitä jos vuokrasääntelystä ei olisikaan mitään haittaa?

Monet korkea-arvoiset tahot ovat ehdottaneet vuokrasääntelyn palauttamista Suomeen. Erityisen näkyvästi näin ovat tehneet Kelan nykyinen ja tuleva pääjohtaja. Tosin ihan selvää ei ole, millaista vuokrasääntelyä he tarkkaan ottaen esittivät. Vuokrasääntely nousi esiin myös viime viikolla julkaistun politiikkapaperin jälkeen. Ok, tuo Olli Kärkkäisen twiitti oli ainoa kommentti tähän liittyen, mutta jostainhan jutun juuri on saatava.

Taloustieteilijät ovat harvinaisen yksimielisiä siitä, että vuokrasääntely on haitallista. Tässä esimerkkinä lainaus suositusta taloustieteen nettisanakirjasta:

The agreement cuts across the usual political spectrum, ranging all the way from Nobel Prize winners Milton Friedman and Friedrich Hayek on the “right” to their fellow Nobel laureate Gunnar Myrdal, an important architect of the Swedish Labor Party’s welfare state, on the “left”. Myrdal stated, “Rent control has in certain Western countries constituted, maybe, the worst example of poor planning by governments lacking courage and vision.” His fellow Swedish economist (and socialist) Assar Lindbeck asserted, “In many cases rent control appears to be the most efficient technique presently known to destroy a city—except for bombing.”

Vuokrasääntely on Asiattomalle liian helppo maali, koska faktoillahan voi todistaa mitä tahansa. Unohdetaan siis hetkeksi faktat ja tarkastellaan vuokrasääntelyn vaikutuksia tilanteessa, jossa siitä ei koidu mitään taloustieteilijöiden esille nostamia haittoja.

Tarkemmin sanottuna, oletetaan, että

  1. Rakennuttajien  kannustimet eivät vääristy, vaikka sääntely alentaa rakentamisesta saatavaa tuottoa. Vuokra-asuntotarjonta ei siis supistu tai kasva hitaammmin kuin ilman sääntelyä. Vuokra-asuntoja ei myöskään muuteta omistusasunnoiksi.
  2. Vuokranantajien kannustimet eivät vääristy, vaikka korjaus- ja kunnossapitoinvestointien tuotto laskee. Asuntojen kunnossapito ei vähene.
  3. Asuntoihin valikoituvat asumaan täsmälleen samat kotitaloudet kuin tilanteessa, jossa vuokrasääntelyä ei olisi. Toisin sanoen jokaiseen vuokra-asuntoon päätyy asumaan sitä eniten arvostava kotitalous. Tämä tarkoittaa myös sitä, että vuokranantajat eivät harjoita diskriminaatiota, johon vuokrasääntely heitä kannustaa.
  4. Edelliseen liittyen sääntely ei myöskään lukkiuta ihmisiä asuntoihinsa. Elämäntilanteen tai työmahdollisuuksien muuttuessa ihmiset muuttavat jouhevasti itselle paremmin sopivaan asuntoon. Vuokrasääntely ei siten haittaa esimerkiksi työmarkkinoiden toimintaa.
  5. Vuokrasääntely ei hävitä informaatiota siitä, millaisia asuntoja ihmiset haluvat. Kaupunkisuunnittelija tietää kaikkien ihmisten preferenssit, ilman oikeaa hintainformaatiotakin. Kaupunkirakenteesta muodostuu, jos nyt ei optimaalinen niin ainakin täsmälleen samanlainen kuin ilman vuokrasääntelyä.
  6. Sääntely ei synnytä pimeitä vuokramarkkinoita. Vuokranantajat eivät pysty esimerkiksi perimään pimeää vuokraa, vaan säännelty vuokra on samalla asukkaan todellinen vuokra.

Mikään näistä oletuksista ei tietenkään oikeasti pidä paikkaansa, mutta pinnistellään niiden kanssa vielä hetki. Oletusten tarkoitus ei ole tuottaa lukijoille päänsärkyä, vaan tuoda esiin vuokrasääntelyn vaikutukset, jos se toimii niin kuin sääntelyn kannattajien unelmissa.

Olisiko vuokrasääntely hyvä idea, jos kaikki nämä oletukset pitävät paikkansa?

On helppo nähdä, että nyt vuokrasääntelyn ainoa vaikutus on se, vuokranantajilta siirretään markkinavuokran ja säännellyn vuokran erotuksen verran rahaa vuokralaisille. Toisin sanoen se on lisävero vuokranantajille, jonka tuotto on korvamerkitty vuokralaisille. Peräti eriskummallinen vero siis.

Meillä kaikilla on tietenkin omat näkemyksemme siitä, millainen tulojen uudelleenjako on järkevää tai millainen verotus on reilua. Tässä kuitenkin muutama huomio kysymyksillä höystettynä vuokrasääntelyn kannattajille:

  1. Vuokrasääntelyn myötä asuntosijoittajia verotetaan enemmän kuin vaikkapa osakesijoittajia. Miksi tämä on järkevää? Eikö olisi reilumpaa verottaa kaikkia sijoittajia samalla tavalla?
  2. Vuokrasääntelystä hyötyvät kaikki vuokralaiset. Vuokralla asuu kaikenlaisia ihmisiä työttömistä sairaanhoitajiin  ja juristeista investointipankkiireihin. Kyseessä on siis melko sattumanvarainen, ei tarpeeseen perustuva tukimuoto. Miksi juristit ja investointipankkiirit tarvitsevat tulonsiirtoja? Eikö tulonsiirrot kannattaisi suunnata mahdollisimman tehokkaasti pienituloisille?
  3. Vuokranantajina toimii monenlaisia ihmisiä. Joskus vuokranantaja on jopa köyhempi kuin vuokralainen. Miksi haluaisimme jakaa rahaa keskituloiselta asuntosijoittajalta rikkaalle investointipankkiirille?

Kommenttikenttä on avoinna. Vilkas keskustelu alkakoon.

J.K. Kirjoituksen idea on lainattu Steven Landsburgilta.

Kommentit (20)
  1. Kiitos hyvästä kirjoituksesta!

    “Vuokrasääntelyn myötä asuntosijoittajia verotetaan enemmän kuin vaikkapa osakesijoittajia. Miksi tämä on järkevää? Eikö olisi reilumpaa verottaa kaikkia sijoittajia samalla tavalla?”

    En tiedä reiluudesta mutta pääsääntöisesti asuntosijoittaminen tapahtuu Suomen rajojen sisäpuolella. Se vaikuttaa siis kotimaiseen kysyntään ja yleisesti kotimarkkinoiden toimintaan (olettaen että vuokralaiset ovat Suomessa tehdäkseen töitä tai asuakseen). Vuokranantajan näkökulmasta tämä lisää hänen ostovoimaansa ja vuokralaisen näkökulmasta vähentää muuta kulutusta.

    Osakesijoittaminen ja siitä saadut tulot (lue=osingot) tulevat puolestaan usein viennistä tai yrityksen voitonjakokelpoiset varat kerätään kv-markkinoilta (toki Helsingin pörssissä on yhtiöitä jotka toimivat vain kotimarkkinoilla tai merkittävä osuus tuloksesta tehdään Suomessa). Mikäli nämä tulot käytetään palveluihin kotimarkkinoilla, lisää se kotimaista ostovoimaa, mutta iso osa itse tuloksesta on kerätty muilta markkinoilta.

    Olen samaa mieltä että selkeyden nimissä olisi hyvä kohdella sijoittajia (asuntosijoittajat, ei-listattuihin yhtiöihin sijoittajat, pörssisijoittajat ym.) samalla tavalla. Jos kuitenkin olisi pakko tehdä arvovalinta näiden sijoittajien kesken niin kallistuisin osakesijoittajien suosimiseksi asuntosijoittajien kustannuksella sen takia että osakkeissa tulot tulevat pääasiassa muualta kuin koto-Suomesta kun taas asuntosijoittajan tulot tulevat lähes pelkästään kotimarkkinoilta.

    1. Mitä väliä sillä on, sijoittaako vientiyhtiöön. Mehän voimme saada kivoja tuotteita ja palveluita olennaisesti kahdella tavalla:

      1) Tuotamme ne itse.
      2) Tuotamme jotain muuta vietäväksi ulkomaille ja vastaavasti saamme ne kaivatut tuotteet tuonnin muodossa.

      Onko näistä toinen jotenkin olennaisesti parempi?

      1. Lähtökohtaisesti meidän pitää tuottaa jotain ulkomailla himoittua hyödykettä jotta voidaan ylipäätään puuhastella keskenämme jotain järkevää (näin siis pienessä maassa jossa talous ei voi pyöriä lähes pelkästään kotimaisen kysynnän varassa). Kotimainen kysyntä on toki tärkeää koska se on toinen osa avointa taloutta. Ainoa vaan että Suomessa vaisu kilpailu kotimaisessa vaihdannassa vaikuttaa jopa suoraan vientiyhtiöiden kilpailukykyyn negatiivisesti.

        Entä onko jompikumpi noista parempi? Lähtökohtaisesti meidän kannattaa tuottaa itse sitä hyödykettä jossa vaihtoehtoiskustannus on pienempi kuin kilpailijalla.

  2. Tuohtunut lukija
    19.12.2016, 22:05

    Toi kohta kolme ärsyttää mua todella paljon. Eihän niihin asuntoihin päädy ilman vuokrasääntelyäkään asumaan ihmiset, jotka asuntoja eniten arvostavat vaan ne, joilla on eniten rahaa. Koditon arvostaa uutta asuntoa varmasti enemmän kuin ei-koditon.

    Toi arvostamisen ja ostamisen samaistaminen ottaa muutenkin eniten pannuun näissä teijän jutuissa. Jos teillä on joku eri käsitys arvostamisesta, olisin kiitollinen jos avaisitte sitä jossain tekstissä.

    Ymmärrän kyllä, että arvostusta mitattaessa on oltava jotain pois sulkevuutta, ettei aleta puhumaan utopiasta. Jotain kyselytutkimusta, jossa kysyttiin “missä haluat asua?” kritisoitte kai just tosta syystä.

    Subjektiivisia arvostuksia mitattaessa ei kuitenkaan voida sanoa, että raha välittäis kaikkien arvostuksia tasasesti niukkoihin resursseihin, koska ihmisillä on eri määrä rahaa. Tarkotan vaan, että kakkosasunnon omistaja ei taatusti arvosta kakkosasuntoaa yhtä paljon kuin koditon asuntoa arvostais.

    Mutta joo, itse vuokrasäätelyssä ei ole mitään järkeä.

    1. Voi varmaan sanoa, että jos ihmisillä ei olisi varallisuus- tai tuloeroja, kertoisi asuntoihin päätyminen puhtaasti ihmisten erilaisesta asuntojen arvostuksesta. Nyt se kertoo osittain arvostuksesta ja osittain varallisuudesta/tuloista.

    2. klaus kultti
      21.12.2016, 22:43

      Tuohtunut,

      Mitä mielestäsi tarkoittaa, että meikäläinen köyhimys arvostaa Ferraria enemmän kuin joku rikas, joka ostaa sen? Pitäisikö minun saada se ja rikkaan ei, koska kerron kovaan ääneen arvostavani sitä enemmän kuin rikas?

      1. Alan olee jo lauhkea ku lammas
        22.12.2016, 10:57

        Mistä minä tiedän. Utilitaristisesti sun pitää kai saada se ferrari, jos hyöty kasvaa kokonaisuudessaan, mutta ei mitään hajua, mistä sen voi tietää.

        En mä varsinaisesti ollu tuohtunut siitä, että jollain on enemmän varallisuutta ku toisella.

        Ärsyttää vaan oletus, että markkinat muka välittäis arvostukset puhtaasti hintoihin. Kai ne tuotannolliset arvostukset painottuu vahvasti varallisuuden mukaan, jolloin ei voida mitenkään väittää, että hinnat kertois jotain siitä, mitä ihmiset yleisesti haluais tuottaa.

        Ja mä nyt tarkotan tällä hetkellä eläviä ihmisiä, joiden varallisuuserot ei riipu puhtaasti omasta toiminnasta, vaan siitä mihin päin maapalloa ja mihin ympäristöön nyt on sattunut syntymään.

        Mutta tykkään kyllä markkinoista kuhan kyljessä on vaan vahva demokratia, jossa kaikilla tosiaan on sama määrä ääniä.

        1. Tuukka Saarimaa
          22.12.2016, 14:25

          Kannattaa tsekata tämä tekstissäkin linkattu Glaeserin ja Luttmerin paperi: http://users.nber.org/~luttmer/rentcontrol.pdf.

          Intro ja eka luku on melko yleistajuisesti kirjoitettu.

          1. Kiitos tekstistä
            22.12.2016, 15:29

            Haha. Yleistajunen artikkeli :D. Mut joo kyl tosta tuli pointti selväks. En vaa oo noi syvällä formaalin taloustieteen metodologias.

            Ehkä vähän turhaan takerruin tohon termiin. Ois pitäny muistaa, et kirjottatte myös näille proffille ja muille asiantuntijoille.

            Tykkään kuitenki lukee näit teijän juttuja ja niitten kommenteja, ku näis on myös paljo yleisyhteiskunnallista analyysia ja samalla oppii kivasti taloustieteellisestä tarkastelusta.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät merkitty *