Mitä jos vuokrasääntelystä ei olisikaan mitään haittaa?

Monet korkea-arvoiset tahot ovat ehdottaneet vuokrasääntelyn palauttamista Suomeen. Erityisen näkyvästi näin ovat tehneet Kelan nykyinen ja tuleva pääjohtaja. Tosin ihan selvää ei ole, millaista vuokrasääntelyä he tarkkaan ottaen esittivät. Vuokrasääntely nousi esiin myös viime viikolla julkaistun politiikkapaperin jälkeen. Ok, tuo Olli Kärkkäisen twiitti oli ainoa kommentti tähän liittyen, mutta jostainhan jutun juuri on saatava.

Taloustieteilijät ovat harvinaisen yksimielisiä siitä, että vuokrasääntely on haitallista. Tässä esimerkkinä lainaus suositusta taloustieteen nettisanakirjasta:

The agreement cuts across the usual political spectrum, ranging all the way from Nobel Prize winners Milton Friedman and Friedrich Hayek on the “right” to their fellow Nobel laureate Gunnar Myrdal, an important architect of the Swedish Labor Party’s welfare state, on the “left”. Myrdal stated, “Rent control has in certain Western countries constituted, maybe, the worst example of poor planning by governments lacking courage and vision.” His fellow Swedish economist (and socialist) Assar Lindbeck asserted, “In many cases rent control appears to be the most efficient technique presently known to destroy a city—except for bombing.”

Vuokrasääntely on Asiattomalle liian helppo maali, koska faktoillahan voi todistaa mitä tahansa. Unohdetaan siis hetkeksi faktat ja tarkastellaan vuokrasääntelyn vaikutuksia tilanteessa, jossa siitä ei koidu mitään taloustieteilijöiden esille nostamia haittoja.

Tarkemmin sanottuna, oletetaan, että

  1. Rakennuttajien  kannustimet eivät vääristy, vaikka sääntely alentaa rakentamisesta saatavaa tuottoa. Vuokra-asuntotarjonta ei siis supistu tai kasva hitaammmin kuin ilman sääntelyä. Vuokra-asuntoja ei myöskään muuteta omistusasunnoiksi.
  2. Vuokranantajien kannustimet eivät vääristy, vaikka korjaus- ja kunnossapitoinvestointien tuotto laskee. Asuntojen kunnossapito ei vähene.
  3. Asuntoihin valikoituvat asumaan täsmälleen samat kotitaloudet kuin tilanteessa, jossa vuokrasääntelyä ei olisi. Toisin sanoen jokaiseen vuokra-asuntoon päätyy asumaan sitä eniten arvostava kotitalous. Tämä tarkoittaa myös sitä, että vuokranantajat eivät harjoita diskriminaatiota, johon vuokrasääntely heitä kannustaa.
  4. Edelliseen liittyen sääntely ei myöskään lukkiuta ihmisiä asuntoihinsa. Elämäntilanteen tai työmahdollisuuksien muuttuessa ihmiset muuttavat jouhevasti itselle paremmin sopivaan asuntoon. Vuokrasääntely ei siten haittaa esimerkiksi työmarkkinoiden toimintaa.
  5. Vuokrasääntely ei hävitä informaatiota siitä, millaisia asuntoja ihmiset haluvat. Kaupunkisuunnittelija tietää kaikkien ihmisten preferenssit, ilman oikeaa hintainformaatiotakin. Kaupunkirakenteesta muodostuu, jos nyt ei optimaalinen niin ainakin täsmälleen samanlainen kuin ilman vuokrasääntelyä.
  6. Sääntely ei synnytä pimeitä vuokramarkkinoita. Vuokranantajat eivät pysty esimerkiksi perimään pimeää vuokraa, vaan säännelty vuokra on samalla asukkaan todellinen vuokra.

Mikään näistä oletuksista ei tietenkään oikeasti pidä paikkaansa, mutta pinnistellään niiden kanssa vielä hetki. Oletusten tarkoitus ei ole tuottaa lukijoille päänsärkyä, vaan tuoda esiin vuokrasääntelyn vaikutukset, jos se toimii niin kuin sääntelyn kannattajien unelmissa.

Olisiko vuokrasääntely hyvä idea, jos kaikki nämä oletukset pitävät paikkansa?

On helppo nähdä, että nyt vuokrasääntelyn ainoa vaikutus on se, vuokranantajilta siirretään markkinavuokran ja säännellyn vuokran erotuksen verran rahaa vuokralaisille. Toisin sanoen se on lisävero vuokranantajille, jonka tuotto on korvamerkitty vuokralaisille. Peräti eriskummallinen vero siis.

Meillä kaikilla on tietenkin omat näkemyksemme siitä, millainen tulojen uudelleenjako on järkevää tai millainen verotus on reilua. Tässä kuitenkin muutama huomio kysymyksillä höystettynä vuokrasääntelyn kannattajille:

  1. Vuokrasääntelyn myötä asuntosijoittajia verotetaan enemmän kuin vaikkapa osakesijoittajia. Miksi tämä on järkevää? Eikö olisi reilumpaa verottaa kaikkia sijoittajia samalla tavalla?
  2. Vuokrasääntelystä hyötyvät kaikki vuokralaiset. Vuokralla asuu kaikenlaisia ihmisiä työttömistä sairaanhoitajiin  ja juristeista investointipankkiireihin. Kyseessä on siis melko sattumanvarainen, ei tarpeeseen perustuva tukimuoto. Miksi juristit ja investointipankkiirit tarvitsevat tulonsiirtoja? Eikö tulonsiirrot kannattaisi suunnata mahdollisimman tehokkaasti pienituloisille?
  3. Vuokranantajina toimii monenlaisia ihmisiä. Joskus vuokranantaja on jopa köyhempi kuin vuokralainen. Miksi haluaisimme jakaa rahaa keskituloiselta asuntosijoittajalta rikkaalle investointipankkiirille?

Kommenttikenttä on avoinna. Vilkas keskustelu alkakoon.

J.K. Kirjoituksen idea on lainattu Steven Landsburgilta.

Kommentit
  1. 1

    Tumpe sanoo

    Kiitos hyvästä kirjoituksesta!

    ”Vuokrasääntelyn myötä asuntosijoittajia verotetaan enemmän kuin vaikkapa osakesijoittajia. Miksi tämä on järkevää? Eikö olisi reilumpaa verottaa kaikkia sijoittajia samalla tavalla?”

    En tiedä reiluudesta mutta pääsääntöisesti asuntosijoittaminen tapahtuu Suomen rajojen sisäpuolella. Se vaikuttaa siis kotimaiseen kysyntään ja yleisesti kotimarkkinoiden toimintaan (olettaen että vuokralaiset ovat Suomessa tehdäkseen töitä tai asuakseen). Vuokranantajan näkökulmasta tämä lisää hänen ostovoimaansa ja vuokralaisen näkökulmasta vähentää muuta kulutusta.

    Osakesijoittaminen ja siitä saadut tulot (lue=osingot) tulevat puolestaan usein viennistä tai yrityksen voitonjakokelpoiset varat kerätään kv-markkinoilta (toki Helsingin pörssissä on yhtiöitä jotka toimivat vain kotimarkkinoilla tai merkittävä osuus tuloksesta tehdään Suomessa). Mikäli nämä tulot käytetään palveluihin kotimarkkinoilla, lisää se kotimaista ostovoimaa, mutta iso osa itse tuloksesta on kerätty muilta markkinoilta.

    Olen samaa mieltä että selkeyden nimissä olisi hyvä kohdella sijoittajia (asuntosijoittajat, ei-listattuihin yhtiöihin sijoittajat, pörssisijoittajat ym.) samalla tavalla. Jos kuitenkin olisi pakko tehdä arvovalinta näiden sijoittajien kesken niin kallistuisin osakesijoittajien suosimiseksi asuntosijoittajien kustannuksella sen takia että osakkeissa tulot tulevat pääasiassa muualta kuin koto-Suomesta kun taas asuntosijoittajan tulot tulevat lähes pelkästään kotimarkkinoilta.

    • 1.1

      OS sanoo

      Mitä väliä sillä on, sijoittaako vientiyhtiöön. Mehän voimme saada kivoja tuotteita ja palveluita olennaisesti kahdella tavalla:

      1) Tuotamme ne itse.
      2) Tuotamme jotain muuta vietäväksi ulkomaille ja vastaavasti saamme ne kaivatut tuotteet tuonnin muodossa.

      Onko näistä toinen jotenkin olennaisesti parempi?

      • 1.1.1

        Tumpe sanoo

        Lähtökohtaisesti meidän pitää tuottaa jotain ulkomailla himoittua hyödykettä jotta voidaan ylipäätään puuhastella keskenämme jotain järkevää (näin siis pienessä maassa jossa talous ei voi pyöriä lähes pelkästään kotimaisen kysynnän varassa). Kotimainen kysyntä on toki tärkeää koska se on toinen osa avointa taloutta. Ainoa vaan että Suomessa vaisu kilpailu kotimaisessa vaihdannassa vaikuttaa jopa suoraan vientiyhtiöiden kilpailukykyyn negatiivisesti.

        Entä onko jompikumpi noista parempi? Lähtökohtaisesti meidän kannattaa tuottaa itse sitä hyödykettä jossa vaihtoehtoiskustannus on pienempi kuin kilpailijalla.

  2. 2

    Tuohtunut lukija sanoo

    Toi kohta kolme ärsyttää mua todella paljon. Eihän niihin asuntoihin päädy ilman vuokrasääntelyäkään asumaan ihmiset, jotka asuntoja eniten arvostavat vaan ne, joilla on eniten rahaa. Koditon arvostaa uutta asuntoa varmasti enemmän kuin ei-koditon.

    Toi arvostamisen ja ostamisen samaistaminen ottaa muutenkin eniten pannuun näissä teijän jutuissa. Jos teillä on joku eri käsitys arvostamisesta, olisin kiitollinen jos avaisitte sitä jossain tekstissä.

    Ymmärrän kyllä, että arvostusta mitattaessa on oltava jotain pois sulkevuutta, ettei aleta puhumaan utopiasta. Jotain kyselytutkimusta, jossa kysyttiin ”missä haluat asua?” kritisoitte kai just tosta syystä.

    Subjektiivisia arvostuksia mitattaessa ei kuitenkaan voida sanoa, että raha välittäis kaikkien arvostuksia tasasesti niukkoihin resursseihin, koska ihmisillä on eri määrä rahaa. Tarkotan vaan, että kakkosasunnon omistaja ei taatusti arvosta kakkosasuntoaa yhtä paljon kuin koditon asuntoa arvostais.

    Mutta joo, itse vuokrasäätelyssä ei ole mitään järkeä.

    • 2.1

      OS sanoo

      Voi varmaan sanoa, että jos ihmisillä ei olisi varallisuus- tai tuloeroja, kertoisi asuntoihin päätyminen puhtaasti ihmisten erilaisesta asuntojen arvostuksesta. Nyt se kertoo osittain arvostuksesta ja osittain varallisuudesta/tuloista.

    • 2.2

      klaus kultti sanoo

      Tuohtunut,

      Mitä mielestäsi tarkoittaa, että meikäläinen köyhimys arvostaa Ferraria enemmän kuin joku rikas, joka ostaa sen? Pitäisikö minun saada se ja rikkaan ei, koska kerron kovaan ääneen arvostavani sitä enemmän kuin rikas?

      • 2.2.1

        Alan olee jo lauhkea ku lammas sanoo

        Mistä minä tiedän. Utilitaristisesti sun pitää kai saada se ferrari, jos hyöty kasvaa kokonaisuudessaan, mutta ei mitään hajua, mistä sen voi tietää.

        En mä varsinaisesti ollu tuohtunut siitä, että jollain on enemmän varallisuutta ku toisella.

        Ärsyttää vaan oletus, että markkinat muka välittäis arvostukset puhtaasti hintoihin. Kai ne tuotannolliset arvostukset painottuu vahvasti varallisuuden mukaan, jolloin ei voida mitenkään väittää, että hinnat kertois jotain siitä, mitä ihmiset yleisesti haluais tuottaa.

        Ja mä nyt tarkotan tällä hetkellä eläviä ihmisiä, joiden varallisuuserot ei riipu puhtaasti omasta toiminnasta, vaan siitä mihin päin maapalloa ja mihin ympäristöön nyt on sattunut syntymään.

        Mutta tykkään kyllä markkinoista kuhan kyljessä on vaan vahva demokratia, jossa kaikilla tosiaan on sama määrä ääniä.

          • 2.2.1.1.1

            Kiitos tekstistä sanoo

            Haha. Yleistajunen artikkeli :D. Mut joo kyl tosta tuli pointti selväks. En vaa oo noi syvällä formaalin taloustieteen metodologias.

            Ehkä vähän turhaan takerruin tohon termiin. Ois pitäny muistaa, et kirjottatte myös näille proffille ja muille asiantuntijoille.

            Tykkään kuitenki lukee näit teijän juttuja ja niitten kommenteja, ku näis on myös paljo yleisyhteiskunnallista analyysia ja samalla oppii kivasti taloustieteellisestä tarkastelusta.

  3. 3

    OS sanoo

    ”Vuokrasääntelyn myötä asuntosijoittajia verotetaan enemmän kuin vaikkapa osakesijoittajia.”

    Toisaalta nythän osakesijoittaja maksaa veroa 40,4% (olettaen 20%:n yhteisöveron niille tuloille, joista osingot maksetaan), kun taas asuntosijoittaja maksaa vain 30%.

    Toki vuokrasääntely olisi tosi hölmö keino tämän korjaamiseen, vaikka vuokrakatot asetettaisiin juuri tämän eron kumoavalle tasolle.

  4. 4

    Syltty sanoo

    Helpoin tapa siirtää vuokrasääntelyn kaikki hyödyt demareiden äänestäjille on kieltää vuokraaminen yksityisiltä ja tulorajat. Instituutioita on helpompi valvoa, joten parempituloiset voitaisiin ajaa suoraan omistusasuntomarkkinoille.

  5. 5

    Pekka Töytäri sanoo

    Faktat vaikuttavat vastaansanomattomilta. Haluaisin kuitenkin virittää keskustelua seuraavasta näkökulmasta. Kaikessa vaihdannassa osapuolten neuvotteluaseman määrää, mihin hinta asettuu. Hinnan määräytymisen rajat ovat toisaalta maksajan ”willingness to pay” ja toisaalta maksun saajan alin hyväksyttävä hinta (ekonomistit taitavat puhua ”opportunity cost” käsitteestä). Maksajan neuvotteluasemaa vuokranmaksussa voidaan parantaa (ainakin) joko sääntelyllä tai rakentamalla riittävästi. Jälkimmäistä vaihtoehtoa kannattavat selvästikin kaikki tahot. Minusta kuitenkin näyttää, että kohdista 1 – 6 monet reagoivat samalla tavalla riippumatta käytetäänkö ”hyviä” vai ”huonoja” keinoja vuokralaisen neuvotteluaseman parantamiseen.

    • 5.1

      Tumpe sanoo

      ”Kaikessa vaihdannassa osapuolten neuvotteluaseman määrää, mihin hinta asettuu. Hinnan määräytymisen rajat ovat toisaalta maksajan ”willingness to pay” ja toisaalta maksun saajan alin hyväksyttävä hinta (ekonomistit taitavat puhua ”opportunity cost” käsitteestä). Maksajan neuvotteluasemaa vuokranmaksussa voidaan parantaa (ainakin) joko sääntelyllä tai rakentamalla riittävästi.”

      Valtiohan on tätä ostajan neuvotteluasemaa koittanut parantaa mm. muodostamalla yhteishankintayhtiö Hanselin. Veronmaksajan kannalta valitettavasti tämä yhden ison ostajan luonti ei ole tuonut haettua tehokkuutta sillä systeemi kaikessa kömpelyydessään rajaa pieniä toimijoita toimittajapuolelta pois. Monesti yrittäjät myös oppivat ymmärtämään mille artikkeleille ei todennäköisesti synny riittävästi tarjontaa jolloin Hanselin ”kilpailuttamat” hinnat ovat itse asiassa markkinahintoja korkeampia (systeemi voi siis poistaa kilpailun kokonaan). Sen sijaan hyödykkeissä joissa kilpailu on veristä, ei käytännössä ole muuta mekanismia kuin hinta arvioida tuotteen ostoperustetta.

      Eli sen sijaan että yritetään luoda järjestelmä joka johtaa siihen että syntyy isoja ostajia ja isoja myyjiä, kannattaisikin näin yhteiskunnan (tai markkinatalouden) näkökulmasta luoda systeemi joka muistuttaa torikauppaa – alalla on paljon pieniä myyjiä ja ostajia, sekä alalle tulon ja alalta lähtemisen kustannukset ovat mahdollisimman matalat. Porterin malli voi olla kuvaava vakiintuneille yrityksille mutta täysin riittämätön kuvaamaan hyötyä yhteiskunnalle.

      Nykyajan markkinapaikat (Alibaba, Airbnb, Uber) perustuvat juuri tähän ajatukseen informaation asymmetrian vähentämisestä osapuolten välillä. Näissä markkinapaikoissa korkeinta hintaa eivät välttämättä peri ne joiden neuvotteluasema on suurin vaan kaikista kekseliäimmät tai osaavimmat (esim. iglun vuokraaminen Lapista). Toisaalta nämä uudet palvelut ovat myös kaikista reiluimpia (?) sillä Uutenavuotena Uberin kyydin saa eniten maksava, perinteisessä hintarajoitetussa taksijärjestelmässä onnekkain. Lopulta yhteiskunnan kannalta parhaiten toimii mekanismi joka antaa kysynnän ja tarjonnan muodostua mahdollisimman vapaasti.

  6. 6

    Anonyymi sanoo

    Köyhäkin ostaa yleensä sen, mitä arvostaa eniten rahassa mitattuna. Hän ehkä on köyhä siksi, ettei arvosta rahalla saatavia asioita yhtä paljon kuin uraa tekevät. Ellei näin ole, hänen pitää silti saada valita rahoillaan asiat, joita hän arvostaa eniten, sen sijaan että tuki sidotaan juuri tietyn asunnon valintaan, kun hän olisi mieluummin käyttänyt sen vuokra-alennusrahan johonkin enemmän arvostamaansa. Voimme tasata tuloeroja vain osittain, koska se aiheuttaa kannustinhaittoja. On kaikkien etu, että se tehdään käteisellä ja sitten hyödykkeet jaetaan niille, jotka arvostavat niitä eniten rahassa mitattuna eikä EEG-signaaleilla mitattuna.

    • 6.1

      Ei enään niin tuohtunut sanoo

      Niin.

      Toivoisin vaan, että puhuttasiin arvostuksista rahassa mitattuna eikä yleisesti.

      Voidaan esimerkiksi ajatella, että demokraattinen prosessi välittäisi subjektiivisia arvostuksia paremmin kuin markkinat. Tarkoitan tässä nyt demokratiaa suorasssa muodossa enkä nykyistä ”eturyhmä-edustuksellisuus-demokratiaa”.

      Voi myös olla, että enemmistöllä on jotain omituisia syitä, jotka eivät liity halpoihin vuokriin, ajaa vuokrasäätely. Voi myös olla, että luotan turhan
      naivisti ihmisten tasaiseen kykyyn tehdä itseä hyödyttäviä päätöksiä, mutta se on kai sitä liberalismia.

  7. 7

    Vaari sanoo

    Parhaiten vuokrien nousua hillitsevät kunnan ja valtion rakentamat kohtuuhintaiset asunnot. Kohtuullisella en tarkoita markkinavuokria seurailevia, vaan todellisiin ylläpitokustannuksiin perustuvia vuokria. Kun nämä asunnot rakennettaisiin vielä kunnan tai valtion omana työnä, syntyisi paikkakunnalle työpaikkoja ja kunnan verokertymä lisääntyisi.

  8. 8

    ville vipunen sanoo

    ”Taloustieteilijät ovat harvinaisen yksimielisiä ”

    Kerrankos tieteen historiassa niin käy, että yksimieliset tieteilijät osottautuvat olleen väärässä.

    –VV

  9. 9

    Matti E sanoo

    Väite siitä että osakesijoitus ja vuokratuotto verotetaan samalla tavalla on perätön. Yhtiön ulos maksama raha verotetaan kahteen kertaan. Taloyhtiöt eivät yleensä maksa osinkoja, joten vuokratuotto verotetaan vain kertaalleen.
    Olisi todella reilua verottaa kaikkia samalla tavalla.

  10. 10

    Risto Peltola sanoo

    Miten haitallisena pidät Helsingin kaupungin edullisia vuokria? Täyttävätkö ne vuokrasäännöstelyn tunnusmerkit? Mitä nuo tunnusmerkit ovat? Tuossa kuuden kohdan listassasi kaksi ensimmäistä lienevät haitallisimpia. Helsingin kaupungin kannustimiin maksimituottoja alhaisempi kohtuullinen tuotto tuskin kuitenkaan vaikuttaa? Vai vaikuttaako? Onko evidenssiä?

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *