Kuntien ei pitäisi harjoittaa tavallisten asuintonttien vuokraustoimintaa

Helsingin kaupungin omistamien asuintonttien vuokrat nousevat säännöllisin väliajoin keskusteluun, viimeksi tällä viikolla. Asiaton käsitteli tonttivuokria jo yli kaksi vuotta sitten. Tämä jatkuva tappelu tonttivuokrien korotuksista on kuitenkin niin turhauttavaa, että aiheeseen on syytä palata.

Miten voisimme välttyä tältä härdelliltä tulevaisuudessa?

Ratkaisu on yksinkertainen: Kaupungin pitäisi lopettaa tavallisten asuintonttien vuokraustoiminta. Jo rakennettujen tonttien osalta tämä vaikea toteuttaa nopeasti, mutta uusien asuinalueiden tapauksessa ehdotus voitaisiin ottaa käyttöön heti.

Jos kaupunki kaavoittaa uuden asuinalueen omistamalleen maalle, sen tulisi myydä tontit ja verottaa sitten tontteja kiinteistöverolla. Sen lisäksi, että säännöllisesti toistuvilta tonttivuokrakiistoilta vältyttäisiin, kiinteistövero mahdollistaisi joustavan ja reilun tavan rahoittaa paikallisia julkisia investointeja.

Asian havainnollistamiseksi verrataan kahta vierekkäistä omakotitalotonttia. Toinen tontti on kaupungin vuokratontti, jonka vuokra on sidottu 50 vuodeksi elinkustannusindeksiin. Tontilla asuvat Möttöset. Toisen tontin omistaa tontilla itse asuva Virtasten perhe.

Kaupunki investoi uuteen metrolinjaan, joka lyhentää kummankin perheen työmatkaa 20 minuuttia. Molemmat perheet hyötyvät metrolinjasta paitsi työmatkojen lyhenemisen vuoksi myös siksi, että parempi saavutettavuus nostaa asuntojen, tai tarkkaan ottaen tonttien arvoa.

Mitä tapahtuu kaupungin tuloille? Möttösiltä kaupunki ei saa senttikään lisää vuokratuloa, koska kaupungin perimä vuokra ei heijasta markkina-arvoa, vaan seuraa orjallisesti elinkustannusindeksiä. Virtasten tontin arvonnousu sen sijaan nostaa tontista perittävää kiinteistöveroa. Möttöset vapaamatkustavat Virtasten maksaessa lystin.

Juuri tätä tarkoitetaan sillä, kun sanotaan, että maahan kohdistuva kiinteistövero on ns. hyötyvero tai että se toteuttaa hyötyjä maksaa -periaatetta.

Periaate toimii myös toiseen suuntaan. Jos Möttösten ja Virtasten asuinalueen läheisyyteen avataan epämiellyttävää hajua tuottava jätelaitos, tonttien arvo laskee. Möttösten tonttivuokra ei alene, mutta Virtasten kiinteistöverot alenevat. Kiinteisöveron aleneminen kompensoi automaattisesti Virtasten kokeman haitan ainakin osittain. Koska jossainhan kunnallisen jätelaitoksen on sijaittava, on vain reilua, että sen läheisyydessä asuvat maksavat alempia veroja. Vuokratontilla asuvia Möttösiä tämä ei lohduta.

Paitsi että kiinteistövero on edellä kuvatussa mielessä reilu, toimii se myös hyvänä kannustinmekanismina poliitikoille. Jos poliitikot tekevät jotain typerää, kuten rakentavat sillan ei minnekään, maan arvo ei muutu eikä muutu kiinteistöverotulotkaan. Kaikkien veroja on korotettava investoinnin rahoittamiseksi ja kaikki äänestäjät ovat vihaisia.

Jos poliitikot rakentavat sillan vaikkapa Kruunuvuorenrantaan, alueen tonttien arvo ja siten kiinteisöverotulot nousevat. Hyötyjä maksaa -periaate toteutuu ja muiden veroja ei tarvitse korottaa, ainakaan niin paljon. Äänestäjät ovat vähemmän vihaisia. Lukija varmaankin osaa itsekin päätellä, mitä tapahtuu Kruunuvuorenrannan elinkustannusindeksiin sidotuille tonttivuokrille.

Lopuksi on syytä todeta, että tonttien markkina- ja verotusarvojen välinen ero on Suomessa liian suuri ja verotusarvot päivittyvät liian hitaasti. Kiinteistöverotuksessa käytettävää maan arvostamismenetelmää tulisikin kehittää, jotta kirjoituksessa kuvatut mekanismit toimisivat nykyistä paremmin.

Kommentit
  1. 1

    OS sanoo

    ”Kaupungin pitäisi lopettaa tavallisten asuintonttien vuokraustoiminta. Jo rakennettujen tonttien osalta tämä vaikea toteuttaa nopeasti, mutta uusien asuinalueiden tapauksessa ehdotus voitaisiin ottaa käyttöön heti.

    Jos kaupunki kaavoittaa uuden asuinalueen omistamalleen maalle, sen tulisi myydä tontit ja verottaa sitten tontteja kiinteistöverolla.”

    Voiko kaupunki oikeasti toteuttaa tämän heti ilman toimia valtion taholta? Nykyiselläänhän maan kiinteistöveroprosentti on maksimissaan 1,8% (ja vakituisten asuinrakennusten 0,9%). Nappaisiko tuollainen veroprosentti tarpeeksi suuren osan maanomistajalle tulevasta ylijäämästä?

    • 1.1

      Tuukka Saarimaa sanoo

      Hyvä pointti. Eikös myyntihinta ole sitä korkeampi, mitä alhaisempi on kiinteistövero euroissa? Eli pitäisi toimia. Totta on, että prossat on nyt liian alhaisia, jotta paikalliset investoinnit voitasiin rahoittaa suoraan maan hinnannousulla. Eivätkä verotusarvotkaan päivity tarpeeksi nopeasti ja tarkasti.

  2. 2

    JT sanoo

    Vuokraus vs. myynti -keskustelussa on muistettava, että vuokratontin arvonnousu jää kaupungille. Helsingin kaupungin verkkosivujen mukaan ”Helsingin kaupunki perii asuinkäyttöön tarkoitetuilta tonteilta nykyisin vuotuista maanvuokraa, joka on 4 % tontin laskennallisesta arvosta.” Täten vuokralainen maksaa siis 50 vuodessa tontin arvon kahteen kertaan, ja määräajan päättyessä tontti on edelleen kaupungin omistuksessa. Menettely on varsin kannattava kaupungille. Osa kaupungeista sallii asukkaan lunastaa tontin itselleen joko rakentamisen alussa tai tietyin määräajoin. Useimmissa kaupungeissa tämä koskee vain omakotitontteja. Mikäli kaupungilla on riittävästi poliittista tahtoa, mikään lainsäädäntö ei tätä estä myöskään kerros- ja rivitalotonttien osalta.

    Alueen arvon noustessa vuokralainen toki voittaa alueen arvoa matalampina vuokrina, mutta lopulta kaupunki voi tarkistaa vuokratason viimeistään määräajan päättyessä. Ja mitä tulee alueen arvon laskuun (jätelaitos), niin kaupungilla on maanomistajana toki oikeus laskea vuokraa. Tämä vaatii jälleen ainoastaan poliittista tahtoa.

    • 2.1

      Tuukka Saarimaa sanoo

      Tämä kommentti oli jostain syystä mennyt roskaviesteihin ja siksi vasta nyt ilmestyi tänne. Pahoittelut, että en huomannut aiemmin. Kysymys kommentaattori JT:lle: miksi tuo tontin arvonnousu ei näkyisi myös tontin myyntihinnassa? Eikö ole niin, että mitä korkeampi on tontin odotettu arvonnousu, sitä korkeampi on tontista saatava hinta? Lisäksi jos tontti myydään, on siitä saadut rahat mahdollista sijoittaa ihan minne vaan ja sekin sijoitus, kuten tontti vuokravaihtoehdossa, on olemassa 50 vuoden jälkeen. Ei se ole hävinnyt minnekään.

  3. 3

    Roope Luhtala sanoo

    Hieno kirjoitus tärkeästä aiheesta.

    Olen kuitenkin hieman eri mieltä ratkaisuehdotuksesta. Tonttien myymisen sijaan voisi olla parempi irrottaa kaupungin tonttivuokrat elinkustannusindeksistä, ja määrätä ne seuraamaan markkinavuokria.

    Jos pitkän aikavälin tavoitetilanteena pidetään sitä, että tonttivuokrat ja kiinteistövero olisivat kummatkin yhtäsuuret kuin markkinavuokra (jolloin tonttien markkinahinnat olisivat lähellä nollaa), on kaupungin hieman moraalitonta myydä tontteja asukkaille, sillä tällöin asukkaat maksavat etuoikeudesta tonttiin, mutta eivät saa vuokratontin haltijaan nähden pysyvää etua. Reilumpaa olisi alunperinkin vuokrata tontteja myymisen sijaan, koska ostamalla tontin ostaja saa käsityksen, että hänellä on joku pysyvä etuoikeus tonttiin.

    Tonttien kiinteistöveron asteittaisesta nostamisesta pitäisi tehdä julkinen päätös, jolloin tonttien hinnat laskisivat heti, kuten Soininvaara on ehdottanut: http://www.soininvaara.fi/2014/08/14/oden-vaaliohjelma-laki-kiinteistoveron-asteittaisesta-korottamisesta/ Tonttien myymisessä on sellainenkin ongelma, että mitä enemmän ihmisiä omistaa maata, sitä vaikeampaa tonttien kiinteistöveron nostaminen on poliittisesti.

    • 3.1

      OS sanoo

      ”Tonttien myymisen sijaan voisi olla parempi irrottaa kaupungin tonttivuokrat elinkustannusindeksistä, ja määrätä ne seuraamaan markkinavuokria.”

      Tätä varten tarvitset kuitenkin myös lähistölle paljon yksityisessä omistuksessa olevia tontteja, jotta markkinavuokran pystyy edes määrittämään.

      ”Tonttien myymisessä on sellainenkin ongelma, että mitä enemmän ihmisiä omistaa maata, sitä vaikeampaa tonttien kiinteistöveron nostaminen on poliittisesti.”

      Toisaalta saman logiikan mukaan, mitä enemmän ihmisiä asuu vuokratonteilla, sitä vaikeampaa tonttivuokrien nostaminen on.

      ”Jos pitkän aikavälin tavoitetilanteena pidetään sitä, että tonttivuokrat ja kiinteistövero olisivat kummatkin yhtäsuuret kuin markkinavuokra (jolloin tonttien markkinahinnat olisivat lähellä nollaa)”

      Minulle näyttäisi, että, jos vero on prosenttiosuus tontin (veron takia alemmasta) markkinahinnasta, ei mikää veroprosentti vie veroa markkinavuokran tasolle (ja hintaa nollaan), vaikka teoriassa mielivaltaisen lähelle voi päästä.

      • 3.1.1

        Roope Luhtala sanoo

        ”Tätä varten tarvitset kuitenkin myös lähistölle paljon yksityisessä omistuksessa olevia tontteja, jotta markkinavuokran pystyy edes määrittämään.”

        Valtion täytynee myös toimia aktiivisesti tonttioikeuksien ostajana ja myyjänä, jotta tonttien arvoja pystytään arvioimaan luotettavasti. Yksityisillä on kannustin tehdä kaverien kanssa näennäiskauppoja alihintaan, jotta alueen tonttien verotusarvoja saadaan pienennettyä. Valtion osallistumista tonttimarkkinoille ovat ehdottaneet mm. Nobel-taloustieteilijät: http://earthrights.net/course/?q=node/87

        ”Toisaalta saman logiikan mukaan, mitä enemmän ihmisiä asuu vuokratonteilla, sitä vaikeampaa tonttivuokrien nostaminen on.”

        Voi olla, mutta vuokratonteilla asuvilla ei käsittääkseni ole juurikaan poliittista vaikutusvaltaa tällä hetkellä, toisin kuin suurmaanomistajilla.

        ”Minulle näyttäisi, että, jos vero on prosenttiosuus tontin (veron takia alemmasta) markkinahinnasta, ei mikää veroprosentti vie veroa markkinavuokran tasolle (ja hintaa nollaan), vaikka teoriassa mielivaltaisen lähelle voi päästä.”

        Veroa ei tulekaan periä markkinahinnasta vaan verotusarvosta. Verotusarvo on tontin hinta ilman veroja, ja tästä hinnasta tulee periä veroa markkinoiden keskimääräisen sijoitetun pääoman tuoton verran. Eli jos 100 000 euron tontista peritään verona 7% eli 7000 euroa vuodessa, joka vastaa sijoitetun pääoman keskimääräistä tuottoa, on tontin markkinahinta lähellä nollaa. Jos tontilla on markkinahintaa, tontin (ja lähialueiden tonttien) verotusarvoa täytyy korjata ylöspäin.

  4. 4

    OS sanoo

    ”Veroa ei tulekaan periä markkinahinnasta vaan verotusarvosta. Verotusarvo on tontin hinta ilman veroja”

    Miten saat selville tontin verottoman hinnan?

    Eikö olisi ihan riittävää, että kiinteistövero veisi vaikka 75% tontin hinnasta/vuokrasta? Ei ole ehkä ihan hyvä idea yrittää verottaa pois 100% tontin arvosta. Epätarkkuuksien vuoksi siinä saatetaankin vahingossa verottaa yli 100%, mikä tekisi tonteista mustia pekkoja, joilla on negatiivinen arvo. Se saattaisi aiheuttaa ongelmia.

    Riski tuollaisesta on pienempi, jos verotusarvona käytetään (verotuksen alentamaa) markkinahintaa.

    ”Jos pitkän aikavälin tavoitetilanteena pidetään sitä, että tonttivuokrat ja kiinteistövero olisivat kummatkin yhtäsuuret kuin markkinavuokra (jolloin tonttien markkinahinnat olisivat lähellä nollaa), on kaupungin hieman moraalitonta myydä tontteja asukkaille, sillä tällöin asukkaat maksavat etuoikeudesta tonttiin, mutta eivät saa vuokratontin haltijaan nähden pysyvää etua.”

    Mun mielestä tuossa ei ole mitään ongelmaa, koska:

    1) Ostaja maksaa veron vuoksi pienempää ostohintaa.
    2) Ostaja saa oikeuden päättää tontin käytöstä (kaavojen ym. säädösten rajoissa) ja osanee arvioida, onko se hinnan arvoista.

  5. 5

    Roope Luhtala sanoo

    ”Miten saat selville tontin verottoman hinnan?”

    veroton hinta = markkinavuokra / (sijoitetun pääoman tuottovaatimusprosentti / 100)

    ”Eikö olisi ihan riittävää, että kiinteistövero veisi vaikka 75% tontin hinnasta/vuokrasta?”

    On se parempi kuin ei mitään, mutta optimaalista olisi verottaa lähes koko hinta/vuokra. Milton Friedmanin sanoin: ”Land should be taxed as much as possible, and improvements as little as possible.”

    ”Ostaja maksaa veron vuoksi pienempää ostohintaa.”

    Ei maksa tällä hetkellä, sillä tonttiveroa ei ole vielä korotettu, eikä ole edes julkilausuttuja suunnitelmia sen korottamiseksi. Maan myyminen kalliilla sellaisille ostajille, jotka eivät tiedä että veroa tullaan korottamaan on verrattavissa huijaukseen.

    • 5.1

      OS sanoo

      Miten saat selville, mikä on tuottovaatimusprosentti maaomistuksille?

      ”optimaalista olisi verottaa lähes koko hinta/vuokra”

      Totta, mutta miten pidät huolen, ettei vahingossa veroteta yli 100%. Eikö jonkinlainen turvaväli olisi parempi?

      ”Ei maksa tällä hetkellä, sillä tonttiveroa ei ole vielä korotettu, eikä ole edes julkilausuttuja suunnitelmia sen korottamiseksi.”

      Eikö tähän riitä, että veroa korotetaan, ennen kuin kaupunki myy maitaan. Lisäksi, jos korotukset tehdään hitaahkosti, ei ostajalle käy kovin pahasti.

  6. 6

    Antero Vipunen sanoo

    Poliitikot ovat jatkuvasti painaneet tontinvuokria populistisesti alakanttiin, koska enemmistö äänestäjistä asuu vuokratonteilla. Vaikutusvaltaa siis on.

  7. 7

    Katriina sanoo

    Ymmärränkö nyt oikein, että tontin ostaja, ok- talon rakentaja aiotaan ” nylkeä”? Kiinteistövero nousee joka vuosi nytkin, kun tontin arvo nousee. Jos tekee kiinteistölle korjauksia ja uudistuksia, ne pitää ilmoittaa verottajalle. Itse kustannettu, talon arvoa kohottava remontti nostaa kiinteistön arvoa, joka taas näkyy seuraavassa kiinteistöverossa. Onko ajatus, että verotetaan kiinteistönsä kunnossa pitävää tavallista veronmaksajaa rangaistukseksi? Nyt jäitä hattuun – joku tolkku kateuteenkin!

    • 7.1

      Roope Luhtala sanoo

      ”Onko ajatus, että verotetaan kiinteistönsä kunnossa pitävää tavallista veronmaksajaa rangaistukseksi?”

      Ei, vaan on tarkoitus verottaa ainoastaan maapohjan, ei rakennusten, arvoa. Rakennuksen parantaminen ei vaikuta maapohjan arvoon, vaan tontin hinta muodostuu ympärillä olevasta yhteiskunnasta. Jos tontilla on keskeinen sijainti, eli ympärillä on paljon ihmisiä ja infrastruktuuria ja työpaikkoja jne. tontti on arvokas.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *