Hesari Helsingin seudun kasvusta, asuntopulasta ja vuokratasosta

Hesarin pääkirjoituksessa oli jälleen tärkeää asiaa Helsingin seudun asuntomarkkinoista. Asia on niin tärkeä, että vaikka kirjoituksen perusviesti onkin järkevä, on kirjoituksen joihinkin kummallisuuksiin syytä puuttua.

Tehdäänpä siis pitkästä aikaa perinteinen katsastus.

Kirjoitus alkaa huomiolla vuokrien nopeasta kasvusta. Mutta sitten sanotaan jotain kummallista:

Pulaa on kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista, joita kasvavassa kaupungissa tarvittaisiin kipeästi lisää.

Ei ole kovinkaan järkevää määritellä pulaa hintojen kautta. Muutoinhan kaikista asioista on pula. Meillä on pula kohtuuhintaisista timanttisormuksista ja Ferrareista, mutta myös arkipäiväisemmistä asioista, kuten kohtuuhintaisista vaatteista ja ruuasta.

Hinnat määräytyvät markkinoilla juuri sellaisiksi, että pulaa ei ole. Kukaan ei halua maksaa vuokra-asunnosta enempää kuin sen markkinavuokra. Jos haluaisi, vuokra nousisi. Vuokra nousee niin kauan, kunnes kukaan ei ole valmis maksamaan asunnosta enempää. Kysyntä ja tarjonta kohtaavat.

Tilanne on toinen, jos vaikkapa kunta vuokraa asuntoja alle markkinavuokrien tai kohtuuhintaan. Jos vuokra on alle markkinavuokran, asuntoja ei riitä kaikille halukkaille. On aiheutettu pula. Eikä tätä pulaa voi mitenkään poistaa. Aina kun tarjoat jotain alle markkinahinnan, ostajia riittää jonoksi asti. (Tämän linkin takaa löytyvät opetusvideot kertovat hintasääntelyn vaikutuksista yleisemmin.)

Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, etteikö Helsingin seudulla ja etenkin Helsingissä olisi liian vähän asuntoja. Asuntojen hinnoista voimme päätellä, että monilla alueilla ostajien maksuhalukkuus ylittää merkittävästi rakennuskustannukset. Tämä puolestaan viittaa siihen, että vapaaehtoista vaihdantaa rajoitetaan. Miksi näin tehdään, olisi sopiva pääkirjoituksen aihe.

Pääkirjoitus jatkuu:

Asumisen kalleus on iso este Helsingin seudun kasvulle.

Eikä ole. Helsingin seudulle ei mahtuisi yhtään lisäasukasta, vaikka asuntojen hinnat ja vuokrat puolittuisivat. Hinnat tasapainottavat muuttoliikettä. Helsingin hinnat ovat juuri niin korkeat, että tänne ei kannata muuttaa muualta. Kaupunkitaloustieteessä ilmiötä kutsutaan alueelliseksi tasapainoksi.

Asumisen kalleus on pikemminkin kasvun edellytys. Jos hinnat olisivat alhaiset, ei Helsinkiä saisi kasvuun millään. Alhaiset hinnat olisivat nimitäin merkki siitä, että kukaan ei halua muuttaa Helsinkiin. Korkeat hinnat puolestaan kertovat, että halu on kova. Kasvun este on se, että asuntoja ei rakenneta tarpeeksi.

Lisäksi uusien asuntojen, koko yms. annettuna, tulee olla mahdollisimman kalliita, ei kohtuuhintaisia. Kun rakennetaan kalliita asuntoja, tiedetään, että ne rakennetaan oikeaan paikkaan.

Mutta eikö tämä vain johda kalliisiin asuntoihin ja ongelmien pahenemiseen? Ei, koska siinä sivussa muiden asuntojen hinnat laskevat. Mitä enemmän ja lähemmäs Helsingin keskustaa rakennetaan, sitä alhaisemmat hinnat ovat muualla Helsingin seudulla. Mitä enemmän Helsingin seudulle rakennetaan, sitä alhaisemmat hinnat ovat muualla Suomessa. Tämä asuntomarkkinoiden mekanismi ymmärretään Suomessa liian huonosti.

Lisäksi jos hintoja pyritään kohtuullistamaan keinotekoisesti, esimerkiksi rakentamalla suurempi osuus uusista asunnoista kunnan vuokra-asunnoiksi, Helsingin seudulle pääsee todennäköisesti vähemmän asukkaita. Tämä johtuu siitä, että mitä halvempia kunnan vuokra-asunnot ovat, sitä väljemmin niissä asutaan. Kaksion sijaan onkin varaa kolmioon. Kimppakämpän sijaan voikin hankkia oman jne.

Takaisin kirjoitukseen:

Toivottavasti asuntotuotannon piristyminen tuo ripeästi lisää vuokra-asuntoja, joihin palkansaajilla on varaa. Asuntopula näkyy paitsi korkeina asumistukimenoina – tukia maksetaan jo 1,7 miljardia euroa vuodessa, käytännössä tulonsiirtoina veronmaksajilta asuntosijoittajille – myös vaikeutena saada kasvukeskuksiin työvoimaa.

Asumistuki ei mene täysimääräisesti tai ”käytännössä tulonsiirtoina” vuokranantajille. Asumistuki tietenkin nostaa vuokria jonkin verran, jos asuntotarjonta on jäykkää. Mutta on harhakäsitys, että jos tuensaajalta otetaan asumistuki pois, hänen vuokransa laskisi tuen verran. Tämän toitottamisen voisi jo pikkuhiljaa lopettaa.

Kirjoituksesta saa sellaisen vaikutelman, että asumistukimenojen kasvu on ongelma, mutta kohtuuhintaiset eli kunnan vuokra-asunnot ovat jonkinlainen ratkaisu. Ehkä vaikutelma on väärä, mutta ainakin se käy tekosyyksi toistaa tämä monelle jo tuttu viesti: Asumistuki ja kunnan vuokra-asunnot ovat molemmat luonteeltaan tulonsiirtoja, jotka rahoitetaan veroilla. Molemmissa joidenkin veronmaksajien kulutusmahdollisuuksia vähennetään, jotta joillakin muilla on mahdollisuus kuluttaa enemmän.

Lisäksi, jos markkinatilanne todella on sellainen, että asumistuki nostaa voimakkaasti markkinavuokria ja -hintoja, niin myös kuntien vuokra-asuntokannan laajentaminen nostaa niitä. Mitä suuremman osuuden kaupungin vuokra-asunnot muodostavat koko asuntokannasta, sitä pienemmän osuuden muodostavat tietenkin ne asunnot, joiden hinta määräytyy markkinoilla. Ne Helsinkiin haluavat, jotka eivät saa kaupungin vuokra-asuntoa, joutuvat kilpailemaan kovemmin suhteellisesti niukemmista markkinahintaisista asunnoista, mikä johtaa niiden hintojen nousuun.

Kuten sanottua, pääkirjoituksen viesti on tärkeä, mutta asuntopoliittisen keskustelun tasoa on nostettava. Vuokrien nousu ”kipurajalle” kertoo siitä, että Helsinkiin on tulijoita. Muuttamista ei kuitenkaan helpoteta kohtuullistamalla joidenkin onnekkaiden asumisen hintaa keinotekoisesti. Vain tarjonnan määrätietoinen kasvattaminen auttaa.

Kommentit
  1. 1

    Tumpe sanoo

    Hyvä kirjoitus!

    Kieltämättä on erikoista olettaa että Helsingin talous kasvaisi enemmän jos näitä ”kohtuuhintaisia” asuntoja rakennettaisiin enemmän.

    Kaupunkimaantieteessä on käsittääkseni aika hyvin todistettu että palkat nousevat tuottavuuden tahdissa. Jos tuottavuus ei kasva, ei palkkojen/hintojen tulisi myöskään nousta. Tuo asuntojen hinnannousun pitäisi käsittääkseni indikoida että pk-seudulla tuottavuus on kasvanut.

  2. 2

    Pekka T sanoo

    Haluaisin ymmärtää tämän paremmin: ”Asumistuki ei mene täysimääräisesti tai ”käytännössä tulonsiirtoina” vuokranantajille.” Miksi ei mene? jos asumistuki tulonsiirtona lopetetaan, joutuu tuen saaja muuttamaan todellista maksukykyään vastaavaan asuntoon, tai vuokrat joustavat tai asumistuella asuvien tilalle tulee maksukykyisiä vuokralaisia. Eikös kaikissa tapauksissa asumistukea vastaava summa ole pois vuokramarkkinoilta?

  3. 3

    Joonas sanoo

    Jos taas asumistukea nostetaan niin varmasti korotus menee pienellä viipeellä vuokriin. Miksi keskustelu tästä pitäisi lopettaa?

  4. 4

    Roope Luhtala sanoo

    ”Haluaisin ymmärtää tämän paremmin: ”Asumistuki ei mene täysimääräisesti tai ”käytännössä tulonsiirtoina” vuokranantajille.” Miksi ei mene?”

    Asumistuki ei mene kokonaisuudessaan vuokriin, sillä asuntojen tarjonta joustaa. Kun asumistukea nostetaan ja vuokrat alkavat nousta, erityisesti asumistukea saamattomat muuttavat halvemmille alueille tai pienempiin asuntoihin, joka hillitsee vuokrien nousua.

    Vastaavasti kännyköiden ostamiseen joillekin annettu tuki ei juuri vaikuta kännyköiden markkinahintoihin, sillä kännyköitä voidaan tuottaa helposti lisää jos niiden kysyntä kasvaa.

    • 4.1

      Benjamin sanoo

      Miksi joillekin ihmisille maksetaan lisää, että he voivat asua paremmalla paikalla kuin heillä on varaa? Täysin absurdi järjestelmä. Kaikki asumistuet on poistettava. Niin kuin sanoit, järjestelmä korjaa itsensä heti kun kaikki tuet hävitetään, joten en näe mitään syytä olla tekemättä niin. Köyhät muuttavat pois ja oikeasti maksukykyiset muuttavat tilalle. Pöhöttynyt julkishallinto säästää asumistuen verran rahaa välittömästi.

      Miksi minun pitäisi kiinnostua siitä, että sairaanhoitaja joutuu matkustamaan Järvenpäästä töihin Helsinkiin, koska lähempänä ei ole varaa asua? Elämä on valintoja.

    • 4.2

      elvis sanoo

      VATT teki takavuosina (2008) asumistuesta tutkimuksen. Lienee asiattomille tuttu. Muistaakseni sen teki Aki Kangasharju VATTissa ollessaan. Siinä kai todettiin, että kaksi kolmasosaa asumistuen määrästä siirtyy vuokratasoon. Eli sikäli asumistuki kyllä on erittäin huomattava tekijä vuokrien hinnanmuodostuksessa, josta kannattaa keskustella.

      • 4.2.1

        Pekka T sanoo

        Asumistuen vaikutus vuokratasoon on varmaankin asumistuella asuvien määrän suhde omilla rahallaan vuokran maksaviin. Jos suuri osa vuokralaisista saa asumistukea, johtaa kysyntä/tarjonta luonnollisesti vuokrien nousuun.

        Joka tapauksessa lienee oikein väittää, että asumistuki on rahaa, joka kulkee veronmaksajilta vuokranantajille. Jos asumistukea ei olisi, ihmiset asuisivat siellä, mihin rahat riittäisivät. Nyt tietysti asumistuki saattaa auttaa työn ja tekijän kohtaamisongelman ratkaisemisessa, kun työn tekijä voi asua järkevän etäisyyden päässä työpaikasta.

        Sellainen (marginaali?)-ilmiö on kyllä nähtävissä, että kalliin vuokran asunnoissa asuu varsin paljon asumistukea saavia, esim. Ison-Omenan ympäristön uusien talojen vuokralaisissa. Eli kalliisiin vuokriin on varaa vain niillä, jonka vuokran maksaa joku muu …

  5. 5

    Turkka Louekari sanoo

    Väläyttelette mekanismeja, jotka varmasti ovat talousteoreettisesti mahdollisia, mutta mikä niiden suuruusluokka ja merkittävyys on? Kenellä on esimerkiksi pokkaa väittää, että kohtuuhintaisissa asutaan merkittävästi väljemmin kuin markkinahintaisissa? Ja asutaanko suorastaan kohtuuttoman väljästi?

    • 5.1

      Tällaista nähnyt sanoo

      Moni muuttaisi kauemmas, asuisi pienemmässä asunnossa tai vanhempiensa/sisarustensa luona tai ottaisi kämppäkaverin, kuten muualla on tapana, jos joutuisi maksamaan täyden hinnan. Jotkut yhdessä asuvat parit tai perheet asuvat paperilla erillään ja pitävät ylimääräistä tukiasuntoa tai soluasuntoa tyhjänä, vaikka paperilla siellä on asukas.

  6. 6

    Turkka Louekari sanoo

    Yhtään ajatusta ei suoda sille, että rakennuskustannuksille pitäisi tehdä jotain, ja että se voisi kasvattaa rakennuttajien haluja rakentaa niitä isompia määriä, ja että se voisi olla kohtuuhintaisten puolella suoraa säästöä asukkaalle. Ylipäätään ei anneta mitään arvoa sille, että joku saa halvemman asunnon, jos hän saa sen jollain vääräoppisella omakustannehinnalla.

    • 6.1

      Tällaista nähnyt sanoo

      Annetaan mieluummin se erotus hänelle rahana. Hän saa sitten itse valita, haluaako tuhlata sen asumiseen vai asuuko halvemmalla. Jos asuu halvemmalla, hän itsekin arvostaa kustannusta enemmän kuin ”halvemmasta asunnosta” saatua hyötyä. Tämä, jos mikä, osoittaa, että se on tuhlausta.

    • 6.2

      OS sanoo

      ”rakennuskustannuksille pitäisi tehdä jotain, ja että se voisi kasvattaa rakennuttajien haluja rakentaa niitä isompia määriä”

      Ainakin Helsingissä määriä taitaa nykyisellään rajoittaa vain se, paljonko kaavoitus rakentamista sallii.

  7. 7

    Mika Sarivaara-Satta sanoo

    Hyvä kirjoitus, sillä ei joutilaita siellä tarvita, missä töitä tehdään.

  8. 8

    Mika Sarivaara-Satta sanoo

    Kaavakone käyntiin ja ylhäällä on tilaa. Omistusasuminen paaluttaa elämää eri tavalla, kuin vuokra-asuminen, joka pitäisi lähtökohtaisesti olla vain ylimenovaihe omistusasumiseen siirryttäessä.

  9. 9

    H.Halkoja sanoo

    Menee vähän aiheesta sivuun, mutta Suomessa ei todellakaan ole pula kohtuuhintaisista vaatteista eikä edes ruoasta.

  10. 10

    ville vipunen sanoo

    Lainaus: ”Jos vuokra on alle markkinavuokran, asuntoja ei riitä kaikille halukkaille. On aiheutettu pula”

    Asiattomat näyttävät ajattelevat, että hyödykkeen pula poistuu kun hyödykkeen hintaa nostetaan.

    Tämän mukaan esim. pakolaisleirissä ei ole pulaa asunnoista, koska siellä asuntojen hinnat ovat niin korkeat, ettei kenellekään ole rahaa asuntoa ostaa?

    • 10.1

      Anonyymi sanoo

      Heillä on pulaa rahasta. Jos heillä olisi rahaa, he voisivat ostaa asunnon, koska asunnoista tai muustakaan ei ole pulaa, ellei sellaista tuoteta kieltämällä markkinatalous, kuten sääntelyasunnoissa on tehty. Ratkaisu ei siis ole asuntojen rakentaminen köyhille vaan se, että annetaan köyhille rahaa tai oikeus tehdä töitä ammattiliittojen kielloista riippumatta. Ja se, että kaavoittaja ei turhaan kiellä rakentamista ja lainsäätäjä ei turhaan aseta rakennusmääräyksiä.

  11. 11

    Landelainen sanoo

    Niin kauan kuin Helsingissä on sairaaloita, kauppoja, kouluja/opiskelupoaikkoja (jne.) siellä on todellista tarvetta edullisille vuokra-asunnoille. Noilla aloilla keskitienestit ovat sen verran alhaisia. Tuskin kaikki tuo väki voi ja haluaa kulkea jostain Järvenpäästä asti. Helsingissä työskentelee ja haluaisi myös asua monen tulotason ihmisiä. Asuminen on välttämättömyys. Jostain syystä Suomessa ajatellaan paljolti omistusasumisen kautta, mutta verrataan asiaa vaikka Saksaan, niin tilanne on täysin eri. PS. Ihmisellä on muitakin tarpeita kuin asuminen ja jos suuri(n) osa nettotuloista menee vuokraan ja asumiseen, niin kaikesta muusta pitää tinkiä. Joskus tosi paljonkin!

  12. 12

    Päivi Tyni sanoo

    ” Ne Helsinkiin haluavat, jotka eivät saa kaupungin vuokra-asuntoa, joutuvat kilpailemaan kovemmin suhteellisesti niukemmista markkinahintaisista asunnoista, mikä johtaa niiden hintojen nousuun.”
    Käsittääkseni se, että markkinahintaisia asuntoja on ”suhteellisesti” niukemmin, ei tarkoita, että niitä olisi reaalisesti niukemmin. Eli kohtuuhintaisten asuntojen rakentaminen ei mitenkään vähennä markkinahintaisten asuntojen todellista määrää eikä siten nosta niiden hintojakaan. Etenkin, kun niiden hinnat määräytyvät niillä kaiken korjaavilla markkinoilla.

    • 12.1

      Syltty sanoo

      Tietenkin kohtuuhintaisten asuntojen rakentaminen vähentää markkinahintaisten määrää, koska sen kohtuuhintaisen tilalle olisi voinut rakentaa markkinahintaisen.

      • 12.1.1

        Päivi Tyni sanoo

        Eli, että asuntojen rakentaminen vähentää niiden määrää? Vai rakennettaanko se kohtuuhintainen asunto niin, että ensin paikalta puretaan markkinahintainen asunto? Tajusitko nyt, mikä ero on siinä, puhutaanko ”suhteellisesta määrästä” vai todellisesta määrästä?

        • 12.1.1.1

          Tuukka Saarimaa sanoo

          Kunnan vuokra-asunnot syrjäyttävät yksi yhteen vapaarahoitteisia, koska kaavoittaja määrää asuntojen kokonaismäärän. Esimerkiksi Jätkäsaaren yksikään tontti ei jäisi tyhjäksi, vaikka kunnan vuokrataloja ei tulisi sinne lainkaan. Nyt kun niitä tulee, Jätkäsaaressa on vähemmän vapaarahoitteisia asuntoja kuin siinä tapauksessa, että kunnan vuokra-asuntoja ei rakennettaisi lainkaan. Siksi ne ovat kalliimpia tilanteessa, jossa rakennetaan myös kunnan vuokrataloja.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *