Epistä

Taloussanomat uutisoi, että Huvudstadsbladet on tehnyt jutun Helsingin kaupungin perimistä tonttivuokrista. On pakko myöntää, että me täällä Asiattomassa emme muistaneet ennen erästä puhelua, että Taloussanomat on yhä olemassa, mutta täytyypä lisätä lukulistalle.

Juttu onkin erittäin mielenkiintoinen, koska se käsittelee yhtä Asiattoman mieliaihetta eli maapolitiikkaa. Tonttivuokrien tuleva korotus on aiheuttanut ymmärrettävästi asukkaissa mielipahaa ja he kokevat korotukset epäreiluiksi. Ennen kuin korotusten reiluudesta voi puhua, on tiedettävä, kenen kannettavaksi korotukset koituvat.

Tarkastellaan tilannetta, jossa vuokratontilla sijaitsee yksityinen vapaarahoitteinen asunto-osakeyhtiö. Osassa asunnoista  asuu omistaja itse ja osassa vuokralainen, jonka vuokranantajana on yksityinen henkilö. Mitä tapahtuu vuokralaisten asumiskustannuksille, kun tonttivuokra nousee?

Ehkä hieman yllättäen, ei yhtikäs mitään. Vuokranantaja tietenkin haluaisi siirtää korkeamman tonttivuokran asunnon vuokraan, mutta ei siihen pysty. Jos pystyisi, olisi vuokranantaja jostain syystä aiemmin perinyt alhaista vuokraa hyvää hyvyyttään. Tämä ei ole kovin uskottavaa.

Jos vuokrissa on nousuvaraa, asunnon vuokranantaja tietenkin nostaa vuokraa riippumatta tonttivuokrasta. Vuokrat ovat siis jo ennen tonttivuokran korotusta juuri niin korkealla, kuin vuokralainen on valmis maksamaan. Vuokralaista ei tonttivuokrien korotus haittaa, mutta eipä hän alhaisista tonttivuokrista ole hyötynytkään.

Vuokranantaja ei pääse tonttivuokran korotuksia pakoon myöskään asunnon myymisellä. Korkeammat tonttivuokrat nimittäin heijastuvat asunnon hintaan, koska mahdolliset ostajat ymmärtävät, että asunnosta käteen jäävät vuokratuotot ovat laskeneet.

Omistusasujan tilanne on täysin sama kuin vuokranantajan eli hänen asuntonsa hinta laskee. Tonttivuokran korotus onkin verrattavissa maahan kohdistuvan kiinteistöveron nostamiseen tilanteessa, jossa yhtiö omistaa tontin. Asunto-osakkeiden omistajat maksavat korotuksen kokonaisuudessaan.

Nyt kun tonttivuokrien korotuksen maksajat tiedetään, voidaan aloittaa asiallinen keskustelu korotusten reiluudesta.

Pitkien tonttivuokrasopimusten tapauksessa keskustelua vaikeuttaa se, että asuntojen nykyiset omistajat eivät välttämättä omistaneet asuntoja tonttivuokrasopimusten solmimisen aikaan. On nimittäin niin, että juuri asuntojen ensimmäiset omistajat ovat keränneet alhaisista tonttivuokrista kaiken hyödyn, eivät suinkaan nykyiset.

Kommentit
  1. 2

    Anonyymi sanoo

    Heh mikä kommentti. Juuri ylläolevan kirjoitus totesi, että käypä vuokra on käypä vuokra ja juuri sen saa, nousipa tai laskipa tontinvuokra.

    Jos tontinvuokra tippuisi nollaan, niin eipä vuokranantaja laskisi sentin jeniä vuokraa. Toisaalta jos tontinvuokra nousisi asuntoa kohden 500€/kk, niin on aika toivoton ajatus, että tuolla perusteella vuokraa nostettaisiin myöskään sentin jeniä.

    Tai voihan sitä nostaa (jos sopimus antaa myöten), mutta vuokra ei enää ole silloin käyvällä tasolla ja vuokralainen hilpaisee menemään.

  2. 3

    sanoo

    Tuolta maailma voi näyttää, jos tarkastelee vain teorioita. Käytännössä vuokrat eivät ole aina käyvillä tasoilla vaan ne ovat erisuuruisia riippuen vuokranantajista, jotka tarvitsevat korotuksille perustelun.

  3. 4

    Anonyymi sanoo

    Vaikka ilmeisesti haluatkin mainostaa vain omia sivujasi, niin vastaanpa nyt kuitenkin vielä kerran. Jos asuntosijoittajalle tulee yllätyksenä tontinvuokran nouseminen… eikä asiaa ole huomioitu ostovaiheessa, niin sitten kysessä on vain sijoittajariskin realisoituminen.

    Voihan sitä omaa tuottoprosenttiaan YRITTÄÄ hilata takaisin sille tasolle, jolla asunnon ostaessa sen kuvitteli olevan. Mutta mitään takuuta asiasta ei ole, koska esim. Helsingissä keskimääräiset vuokrat ovat lähinnä olleet laskusuunnassa, eikä ole mitään todisteita että tontinvuokrien nousut saataisiin siirrettyä vuokralaisille.

  4. 5

    Anonyymi sanoo

    Tuntuu, että Helsingissä oikein mikään muu kuin ansiotaso ei vaikuta asuntojen vuokran suuruuteen. Vuokra on aina juuri sen verran mitä normaalilla ihmisellä on varaa vuokraa maksaa. Vaikka muuttaisi keskustasta kauemmaskin niin lähinnä vain asuntojen koko kasvaa, mutta vuokra on juuri se sama 50 % mediaanipalkasta.

  5. 6

    Anonyymi sanoo

    ” Pitkien tonttivuokrasopimusten tapauksessa keskustelua vaikeuttaa se, että asuntojen nykyiset omistajat eivät välttämättä omistaneet asuntoja tonttivuokrasopimusten solmimisen aikaan. On nimittäin niin, että juuri asuntojen ensimmäiset omistajat ovat keränneet alhaisista tonttivuokrista kaiken hyödyn, eivät suinkaan nykyiset.”

    Puhutko nyt noista 1950 -luvun tontinvuokrasopimuksista, joita uutinen koskee, ja joita nyt korotetaan, ja 1950 -luvun ensiasunnon ostajista? Minkä hyödyn he saivat? Millä datalla ja millä mallilla arvioit heidän hyötynsä?

    Suurin osa nykyisistä omistaja ei tosiaankaan omistanut asuntoa 1950 -luvulla.

    Puhut kenties jostain aivan muista tontinvuokrista. Lisää vaikeusastetta keskusteluun. Puurot ja vellit sekaisin.

    • 6.1

      Anonyymi sanoo

      "Puhutko nyt noista 1950 -luvun tontinvuokrasopimuksista, joita uutinen koskee, ja joita nyt korotetaan, ja 1950 -luvun ensiasunnon ostajista? Minkä hyödyn he saivat?"

      He saivat myydessään tietenkin paremman hinnan kuin sellaisesta talosta, jossa olisi ollut markkinavuokra.

      Vai maksaisitko itse kahdesta muuten samanlaisesta asunnosta yhtä paljon, jos toisessa on oma tontti ja toisessa vuokratontti, vuokra vaikkapa 1500 e/vuosi per asunto? Minä en ainakaan maksaisi samaa hintaa samanlaisista asunnoista, joissa on tontin vuorkan takia ihan eri asumiskustannukset.

      – Syltty

    • 6.2

      Anonyymi sanoo

      Tuo ”Syltyn” markkinavuokra ei ole relevantti, koska vuokra oli 1950 -luvulla sovittu 60 vuodeksi eteenpäin. Syltty vastatkoon itse vastakysymykseensä, jolla ei käytännön näkökulmasta, 1950 luvun vuokrasopimusten kontekstissa, ole mitään merkitystä.

      Minulle Syltyn vastaus ei kelvannut, miten Katsastaja T?

    • 6.3

      sanoo

      Kiitos kommenteista. Kirjoituksen viimeisen kappaleen idea on seuraava. Syltty tämän jo lyhyesti esittikin, mutta käydäänpä asia läpi hieman tarkemmin.

      Ajatellaan, että kaupunki on rakennuttanut talon ja myy asuntoja asukkaille. Oletetaan myös yksinkertaisuuden vuoksi, että tonttivuokra on jo myyntihetkellä markkinavuokraa alhaisempi. Jos kaupunki myy asunnon alun perin markkinahintaan esimerkiksi huutokaupalla, asunnon ostaja ei tietenkään hyödy alhaisesta tonttivuokrasta lainkaan. Tonttivuokra heijastuu suoraan asunnon hintaan, koska mitä alhaisempi tonttivuokra on, sitä enemmän asunnosta kannattaa maksaa. Kaupungin saama myyntihinta muodostuu siis säästyneiden tonttivuokrien nykyarvon verran korkeammaksi.

      Jos taas kaupunki myy asunnon alle markkinahinnan esimerkiksi tukemistarkoituksessa, asunnon ensimmäinen ostaja saa kaiken hyödyn alhaisesta tonttivuokrasta. Näin käy, koska tämä ostaja voi myydä asunnon eteenpäin markkinahinnalla, joka on sitä korkeampi mitä alhaisempi on tonttivuokra.

      Usein kaupunki ei ole missään vaiheessa asunnon omistaja, vaan asunnon ensimmäinen myyjä on rakennuttajafirma. Tällöin kukaan asunnossa asuneista, mukaan lukien nykyinen asukas, ei ole hyötynyt alhaisista tonttivuokrista. Kaikki hyöty menee rakennuttajalle.

      Jutun perusjuju ei muutu, vaikka tonttivuokrat olisivat olleet markkinavuokrien tasolla valmistumisen aikaan, kunhan vuokrat jossain vaiheessa alkavat poiketa markkinavuokrista.

      Lisäksi voi pohtia, onko nykyinen omistaja ymmärtänyt asuntoa ostaessaan, että tonttivuokran korotuksen riski on olemassa, jolloin asunnosta kannattaa maksaa hieman vähemmän.

    • 6.4

      Anonyymi sanoo

      Ok. Sinä ja Syltty että siis puhu 1950 -luvun tontinvuokrista, ja niiden asuntojen ensimmäisten ostajien saamasta hyödystä ja siitä miten se arvioidaan.

      Sinä ja Syltty ette puhu siitä mistä pari lehteä juuri kirjoitti. Sinä ja Syltty kirjoitatte jostakin hypoteetti-sesta tontinvuokrasta, joka on teoreettisesti selkeä.

      Tuntuu, että kun Katsastaja on menettänyt anonymiteetin, niin Syltty tarjoaa lievitystä anonymiteetin kaipaukseen.

    • 6.5

      Anonyymi sanoo

      Kyllä me puhumme siitä. Et vain ilmeisesti ymmärrä jutun juonta.

      Vastaa kysymykseen: maksaisitko sinä yhtä paljon kahdesta samanlaisesta asunnosta, jossa toisessa on 1500 e vuodessa korkeampi tontinvuokra kuin asunnosta?

      On päivänselvää että kovin harva ostaja ymmärtää katsoa tontin vuokrasopimusta, joten jos on myynyt asunnon vuonna 1951 niin eipä silloin ole paljoa päässyt hyötymään alhaisesta vuokrasta. Jokainen ostaja/myyjä hyötyy asunnon nousemattomasta tontin vuokrasta niin paljon kuin pitää asuntoa itsellään (koska ostajat eivät katso kumminkaan sitä vuokrasopimusta, vaan lähinnä kuluvan sekä ensi vuoden kustannuksia).

      – Syltty

    • 6.6

      Anonyymi sanoo

      "Vastaa kysymykseen: maksaisitko sinä yhtä paljon kahdesta samanlaisesta asunnosta, jossa toisessa on 1500 e vuodessa korkeampi tontinvuokra kuin asunnosta? "

      Kaupunki on tekemässä valinnan minun puolestani.

  6. 7

    sanoo

    Montako anonymousta täällä heiluu? Ainakin yksi lienee sivuston omistaja, joka lienee kiitollinen sille, että tuomme keskustelua sivuillensa.

    Tosiaan, 50-luvulla tulot olivat pienet, joten hyöty alhaisesta vuokrasta ei ollut niin suuri kuin voisi luulla tämän päivän perspektiivistä tarkasteltuna. Mutta toisaalta se ei välttämättä ollut ihan käypäkään (sic), koska silloin elettiin jonkinlaisessa suunnittelutaloudessa eli tässä tapauksessa ymmärrän blogistin pointin.

    • 7.1

      Anonyymi sanoo

      Et tainnut ymmärtää punaista lankaa. Onhan se vuokra voinut olla 50-luvulla ihan käyvällä tasolla, mutta jos siihen ei ole tehty mitään korotuksia niin kyllä se tämän päivän perspektiivistä on ihan minimaalinen.

      Lähes vuokraton vuokratontti 100 vuoden sopimuksella ilman korotuksia on jopa omaan tonttiin verrattuna täysin ylivoimainen, koska siitä ei tarvitse maksaa edes kiinteistöveroa! Kyllä semmoinen ainakin minulle kelpaisi. Ja se vuokrattomuus näkyy myös asunnon hinnassa eli jos semmoisen asunnon myy, niin siitä pitäisi saada jopa enemmän kuin omasta tontista (olettaen että vuokrasopimus on vedenpitävä ja kestää sen 100 vuotta, tässä nimenomaisessa tapauksessahan on kyse siitä että sopimuskaudet loppuvat).

      – Syltty

    • 7.2

      sanoo

      Lue tarkemmin, kirjoitin, että hyöty silloin ei ole niin suuri. Vuosikymmenten jälkeen voi tietysti katsoa, että hyvä sijoitus, kun vuokra ei noussutkaan.

      Yleisesti tässä jutussa on loogista teoreettista päättelyä, mutta analyysi ei toimi enää käytännössä. Vähän sama kuin vasemmisto lukee kuin piru raamattua oletusta rationaalisesta hyödynsä maksimoivasta taloudellisesta toimijasta ja luulee, että taloustiede kannustaa raakaan oman edun tavoitteluun. Teoria voi olla hyvä referenssikohde, mutta sitä ei pidä ottaa kirjaimellisesti.

    • 7.3

      Anonyymi sanoo

      Miten teoria pitäisi ottaa jollei kirjaimellisesti? Sinulla lienee teoria aiheesta.

  7. 9

    Anonyymi sanoo

    Arvoisa tarkastaja,

    Analyysinne virhe piilee oletuksessa, että vuokralaisella on vaihtoehtoja. Todellisuudessa, kun Helsingin kaupungin kokoinen tekijä nostaa tontinvuokria, seurauksena on (lähes)yleinen vuokratason nosto ja asuntojen vuokrien korotus. Ei välttämättä täysimääräisenä heti, mutta jonkin ajan kuluttua kyllä.

    – Henkka –

    • 9.1

      Anonyymi sanoo

      Helsingin kaupunki ei ole kyllä yleisesti nostamassa tontinvuorkia, tämähän koskee vain hyvin harvaa asunto-osakeyhtiötä suhteessa siihen, paljonko niitä koko kaupungissa on. Ja vuokrankorotuksen niidenkin osaltakin se koskee lähinnä niitä vuokranantajia, jotka eivät syystä taikka toisesta edes peri markkinavuokria. Niitäkin on, joku mummohan, joka ei vuokraamisesta ymmärrä mitään, voi pitää asuntoaan vuorkalla 10 vuotta ilman että korottaa vuokraa kertaakaan.

      Vaikutus koko kaupungin vuokratasoon on em. asioiden takia olematon.

      – Syltty

    • 9.2

      sanoo

      Arvoisat Henkka ja Syltty,

      Syltyn sanoma on sinänsä oikein, mutta kirjoituksen pointti on yleisempi.

      Sanot Henkka, että vuokralaisten vaihtoehdot vaikuttavat tulokseen. Näin ei kuitenkaan ole. Jos vuokralaisilla ei ole vaihtoehtoja, on syytä muistaa, että niitä ei ole ollut ennen tonttivuokrien korotuksiakaan. Tästä seuraa se, että vuokranantajat ovat korottaneet vuokrat tappiin jo ennen tonttivuokrien korotuksia. Miksipä eivät olisi, jos vuokralaisilla ei ole vaihtoehtoja?

      Jos taas eivät ole, ovat vuokranantajat heittäneet rahoja menemään. Kuten sanoin, tämä on hieman epäuskottava näkemys vuokranantajien toimminnasta, joitain poikkeuksia lukuunottamatta.

  8. 10

    Anonyymi sanoo

    Jaahas. Ilmeisesti pitää tuoda käytännön kokemuksia peliin, ettei olisi vain teoriaa. Taannoin rakensin talon kaupungin vuokratontille – 50 vuotta vuokra-aikaa, vuosivuokra noin 200 euroa vuodessa. Tontin lunastushinta oli noin 30-kertaa vuosivuokra. Vuokra oli sidottu indeksiin, mutta vasta 25 vuotta rakentamisen jälkeen lunastus alkoi olla järkevä taloudellisessa mielessä korkojen laskettua alle 4%:n ja lunastushinnan noustua riittävästi. Kiinteistöveron puuttumisesta tuli rahallista etua, ainakin naapureihin verrattuna, nämä kun lunastivat tonttejaan varsin alkuvaiheessa. Syntyi siis rahallisesti merkittävä etu veronmaksajien kustannuksella, koska vapaarahoitteisten tonttien hinnat olivat noin 50 – 100% korkeammat ja tontinvuokrat ehkä noin 3-kertaiset. Jos potentiaalinen ostaja on osannut laskea, ei talon ja tontin myynnissä enää ole saatu lisäetua. Vuokra-ajan päättyessä vaihtoehdot ovat vähissä: asua pitää, tonttivuokra nousee aivan uudelle tasolle tai on marssittava lainatiskille, jolloin yhteenlasketut tonttikustannukset kiinteistöveroineen potkaisevat asunnonomistajaa makeasti nilkkaan.
    Jos tämä kohde on ollut vuokrattuna ulkopuolisille koko tuon ajan, väitän, että vuokrataso ei ole seurannut tontinvuokraa, eikä vuokrakauden päättymistä ehkä huomatakaan vuokralaisperheessä. Tontinvuokra ja/tai tonttikustannukset ovat eläneet täysin omaa elämäänsä, johon asuntojen vuokrataso ei ole mitään vaikuttanut. Katsastusmiähet ovat oikeilla jäljillä. Itsehän en talousasioista mitään ymmärrä, mitä nyt lueskelen pankkikirjoja kesämökin huussissa.
    -vaalruus

  9. 11

    Anonyymi sanoo

    Ei ole paljon mielipahaa aiheuttanut. Taloyhtiöt varmaan pitävät korotuksia kohtuullisina, mitä ne ovatkin. Blogin linkki mielipahanilmauksiin näyttää olevan neljä vuotta vanha.

    Teoreettinen pohdinta tuntuu triviaalilta. Tottakai korotuksen maksavat taloyhtiöt ja niiden osakkaat, eivät asukkaat, jos eivät ole samalla omistajia. Valtaosa asukkaista on muuten asukasomistajia noilla esikaupunkitonteilla.

    Mielenkiintoisempia teoreettisia kysymyksiä olisi vuokrankorotuksen oikea suuruus. Lisäksi kokonaan uusi ilmiö on kaupungin tarjous myydä tontit taloyhtiöille. Tarjous koskee peräti viidesosaa koko vuokratusta asuntotonttikannasta. Miten myyntihinnan pitäisi teoreettisesti määräytyä? Ja mikä uuden tontinvuokran ja myyntitarjoushinnan suhde tulisi teoreettisesti olla?

    Äkkiseltään kaupungin ehdotus tuntuu fiksulta sekä uuden tontinvuokran ja myyntitarjoushinnan osalta.

  10. 12

    Anonyymi sanoo

    Sellainen tarkennus, että blogin teoreettinen pohdinta on aivan korrektia, mutta sikäli triviaalia, että siitä on helppo olla samaa mieltä.

    Teoreettinen pohdinta siitä kohdistuuko tontinvuokran maksu asukkaaseen vai omistajaan on myös hieman epäolennaista siinä mielessä, että vuokrankorotusten kohteena on 174 tonttia, joista vuokratalotontteja on tusinan verran, omakotitalotontteja puolentusinaa ja valtaosa asunto-osakeyhtiöiden vuokraamia tontteja. Noista as.oy -talojen asukkaista valtaosa lienee samalla asuntonsa omistajia.

    Blogin aiheena on epis ja mielipaha. Median mukaan taloyhtiöiden osakkaat ovat joskus aikaisemmin kärsineet mielipahasta. Tämä uusin korotus on niin uusi, että osakkaan mielipahasta ei kai kukaan ole raportoinut.

    Asunnon vuokralaisen tuntemasta mielipahasta (tämän blogin aihe) ei ole havaintoja.

    • 12.1

      sanoo

      On hienoa, että nämä asiat ovat joillekin triviaaleja. En kuitenkaan usko, että näin on kaikille. Kirjoituksen vaatimaton tavoite oli vain pohtia, kuka kärsii tonttivuokrien korotuksista. Tämä on välttämätön tieto, jos haluaa keskustella siitä, ovatko korotuksen reiluja.

      Jonkin verran olen havainnut vuokrakorotusten vastustusta. Esimerkiksi täällä:

      http://tonttivuokrat.wordpress.com

      Toki kaupungin omistamat vuokra-asunnot jätin kirjoituksen ulkopuolelle.

    • 12.2

      Anonyymi sanoo

      Kiitos linkistä.

      Olivat asunnon vuokratonttiset vuokra-asujatkin maaliskuussa näköjään pahoittaneet mielensä, nimit-täin Heka-Jakomäen vuokralaistoimikunta ja Heka-Suutarilan vuokralaistoimikunta. Mutta hekin tunte-vat perusasiat: ” Korotukset tontinvuokriin siirtyvät suoraan asukkaiden maksamaan omakustan-nusvuokraan”. Noin täytyy siis olla kaupungin systeemissä. Triviaalikin on triviaalia vain omassa kontekstissaan.

      Vuokratontin asukasomistajia kiinnostavat muut asiat. Heidän kannaltaan kannalta vuokrankorotuk-sessa ja myyntitarjouksessa on muita, olennaisia ja hyvin ei-triviaaleja elementtejä, jotka ovat teoreet-tisesti mielenkiintoisia ja käytännössä tärkeitä.

    • 12.3

      Anonyymi sanoo

      Asun kaukana Hlsingistä, mutta tännekin asti on kantautunut uutisia siitä kuinka siellä kaupungin "kauheista korotuksista" . Jos niistä valtakunnan sanomalehdissä kirjoitetaan niin kyllä voidaan todeta että asiasta on julkisesti keskusteltu.

      Ja moni taloduesta ymmärtävälle täysin triviaali asia on aivan täyttä hepreaa tavalliselle kansalaiselle. Jos et usko, niin jututappa joskus normikansalaista. Esimerkiksi keskustan parkkipaikkojen puutteen sekä parkkimaksun välinen yhteys tuntuu olevan täysin ylivoimainen asia useimmille.

      – Syltty

  11. 13

    Anonyymi sanoo

    MINÄ TIEDÄN! Tässä pointti on se että alhaiset (kaupungin perimät) tonttivuokrat ovat nostaneet vuoktatonteilla olevien asuntojen hintoja lähelle omalla tontilla olevien asuntojen hintoja. Tällöin vuokratontilla asunnon omistava on saanut huomattavan arvon nousun koska hinnankehitys on seurannut omalla tontilla olevan asunnon hintaa. (Se on ihan sama onko kyseessä 1. omistaja tyyliin -50 -luvulta vai -90 luvulla ostanut. Hän on joka tapauksessa sen hyvän tilin tässä). Nyt kun vuokria korotetaan, niin näihin vuoktatonteilla oleviin asuntojen hintoihin kohdistuu varmasti melkoisia laskupaineita. Itse asuntojen vuokriin tälle ei tietenkään ole mitään vaikutusta (asunnon vuokran suuruuden kannalta on täysin merkityksetöntä sattuuko vuokrakämppä olemaan omalla vai vuokratontilla)

Trackbacks

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *