Asiattoman sijoitusvinkki: sijoita kohteisiin, joiden arvo alenee!

Helsingin Sanomissa syksyllä ilmestyneessä jutussa kerrottiin, että liki kaksi miljoonaa suomalaista asuu alueella, jossa asuntojen hinnat laskevat. Juttu oli kiinnostava ja vieläpä vuorovaikutteinen. Tilastokeskus puolestaan kertoi hiljattain, että pääkaupunkiseutua lukuunottamatta asuntojen hinnat laskevat.

Sosiaalisessa mediassa on näihin tietoihin perustuen varoiteltu ihmisiä ostamasta asuntoa alueilta, joissa hinnat alenevat. Mutta asia ei ole ihan niin yksinkertainen. Itse asiassa tarujen Asiatonlandiasta kerrotaan juttua, joka valottaa asiaa varsin mukavasti.

Kolme kaupunkia

Asiatonlandiassa on kolme kaupunkia: Tasala, Taantumakoski ja Menestysmäki. Kaikki kaupungit ovat ihan samanlaisia tällä hetkellä.

Kaupunkien tulevaisuus on kuitenkin aivan toisenlainen. Tasalassa ei tule koskaan tapahtumaan mitään. Se tulee olemaan täsmälleen samanlainen aina ja ikuisesti. Siksi siellä asuntojen hinnatkin tulevat pysymään aina samoina.

Taantumakoskella menee nyt hyvin, mutta sen tulevaisuus on synkkä. Kaupunki taantuu tulevaisuudessa, ja asuntojen hinnat laskevat 3 % vuodessa. Menestysmäki on puolestaan tulevaisuuden kaupunki. Siellä asuntojen hinnat tulevat nousemaan 3 % vuodessa.

Kovapintainen sijoittaja Leena harkitsee asunnon ostamista kustakin kaupungista. Asiatonlandiassa tuottovaatimus on 5 % vuodessa. Näin paljon siis saa sijoittamalla rahat johonkin muualle kuin asuntomarkkinoille. Leenan ja kenen tahansa muun sijoittajan on saatava asuntosijoituksesta vähintään tuon suuruinen vuosituotto.

Kussakin kaupungissa on myynnissä täsmälleen samanlainen asunto. Koska jokainen kaupunkikin on toistaiseksi samanlainen, kunkin asunnon vuokra on täsmälleen sama, 10 000 euroa vuodessa. Asiatonlandiassa vuokrasopimukset ovat sellaisia, että vuokra kiinnitetään vuoden ajaksi ja sitten neuvotellaan uudelleen.

Kiinnostavaa on siis se, mihin kaupunkeihin Leena voi sijoittaa kannattavasti. Erityisen kiinnostavaa on se, onko tosiaan niin, ettei Taantumakoskelle kannata sijoittaa.

Tasala

Tarkastellaan ensin Tasalaa. Vuoden vuokra on 10 000 euroa. Koska asunnon hinta ei muutu, vuokra on ainoa asunnosta saatava tuotto. Jotta Leena saisi 5 % tuoton sijoitukselleen, täytyy siis asunnon hinnan olla sellainen, että 10 000 on siitä 5 %. Toisin sanoen siis asunnon hinta on 200 000.

Asiat ovat täsmälleen samalla tavalla seuraavana vuonna. Jos Leena ei tee mitään, hänellä on ensi vuonna edelleen 200 000 arvoinen asunto, josta saa 10 000 euroa vuokraa. Ja näin asiat jatkuvat ikuisesti.

Menestysmäki

Asiat ovat vähän toisin Menestysmäellä. Siellä asunnon tuotto muodostuu paitsi vuokrasta, myös asunnon arvonnoususta. Jotta Leena saisi 5 % sijoituksen tuotolleen, täytyy siis sijoituksen suuruuden eli asunnon hinnan olla sellainen, että 10 000 euroa plus 3 % hinnannousu on 5 % hinnasta.

Nopea laskutoimitus osoittaa, että 500 000 euron hinnalla on vaadittu ominaisuus. Hinnannousu 3 % on 15 000 euroa, joka ynnättynä 10 000 euron vuokran kanssa tuottaa 25 000 euroa eli 5 % tuoton.

Sanotaan sama vielä konkreettisemmin. Vuoden kuluttua sijoituksesta Leena on saanut vuokraa 10 000. Sen jälkeen Leena voi halutessaan myydä asunnon 3 % korkeammalla hinnalla eli 515 000:lla eurolla. Yhteensä Leena siis saa tuottoa 25 000 euroa eli juuri vaaditun 5 %. Vuokran täytyy olla pienempi osuus asunnon hinnasta, koska siitä saa muutakin tuottoa. Muuten tuotto olisi liian suuri Tasalaan verrattuna.

Asunto maksaa siis Menestysmäellä 500 000 euroa.

Ellei Leena tee mitään, hän tulee sijoittaneeksi osan tuotostaan, eli 15 000 euroa lisää asuntomarkkinoille. Seuraavana vuonna hänen sijoituksensa arvo on 515 000 euroa, ellei hän pura sijoitustaan myymällä osaa asunnosta. Tuottoprosentti on seuraavanakin vuonna sama 5 %, eli rahassa 25 750. (Muistetaan, että sijoitettu pääoma on kasvanut, joten samalla prosentilla tulee enemmän euroja). Kalliimman asunnon vuokra on tietenkin myös korkeampi. Itse asiassa vuokra nousee samaa 3 % vauhtia kuin asunnon hintakin. Tarkempaa tietoa saa lisälaskelmista.

Ja näin meno jatkuu myös tulevaisuudessa. Ellei Leena pura sijoitustaan, hän sijoittaa joka vuosi osan tuotostaan asuntoon, jonka hinta ja vuokra kummatkin nousevat koko ajan 3 % vauhtia.

Menestysmäellä täsmälleen samanlainen asunto, jossa on vielä tänä vuonna täsmälleen sama vuokra, on huomattavasti kalliimpi kuin Tasalassa. Tämä johtuu siitä, että odotettavissa on vuokratuoton lisäksi asunnon hinnan (ja vuokran) nousun tuoma lisätuotto.  Lisälaskelmissa jäljempänä asiaa on kuvattu tarkemmin.

Taantumakoski

Mielenkiintoisin tapaus on Taantumakoski. Siellä asuntosijoituksen tuotto on vuokraa pienempi. Vuokra on sama kymppitonni, mutta sen lisäksi ostaja menettää 3 % omistuksen arvosta. Jotta Leena saisi 5 % tuoton sijoittamalleen summalle eli asunnon hinnalle täytyy hinnan olla sellainen, että 10 000 euron vuokra miinus 3 % hinnanalennus on 5 % hinnasta.

Yksinkertainen laskutoimitus osoittaa, että 125 000 euroa on vaadittu hinta. Hinnanalennus eli 3 % on 3750 euroa, ja kun sen vähentää 10 000 eurosta saa nettotuotoksi 6250 euroa. Se on juuri sopivasti 5 % 125 000:sta. Toisin sanoen, Leena saa vuoden päästä 10 000 euroa vuokraa ja voi niin halutessaan myydä asunnon hintaan 121 250 euroa. Yhteensä Leena siis saa rahaa 10 000 – 3750 = 6250 euroa, joka on juuri vaadittu 5 %.

Seuraavana vuonna asunnon hinta on alempi. Mutta silti tuotto on sama kuin Tasalassa ja Menestysmäellä, koska alkuperäinen sijoitus oli niitä huomattavasti pienempi.

Ellei Leena tee mitään, hänen sijoituksensa asuntomarkkinoille pienenee koko ajan, kun asunnon arvo laskee. Siksi joka vuosi tuotto on euromääräisesti pienempi. Jos Leena haluaa säilyttää asuntosalkkunsa samankokoisena, hänen täytyy sijoittaa osa vuokratulostaan joihinkin muihin asuntoihin. Vuokra laskee samaa vauhtia kuin asunnon hintakin (ks. lisälaskelmat).

Toisin sanoen Taantumakoskelta on täysin mahdollista ostaa asunto kannattavasti, vaikka alue taantuukin. Kaikissa kolmessa paikassa asuntovarallisuuden tuotto on täsmälleen sama, mutta vuokratasoltaan alunperin samanlaisen asunnon hinta on aivan erilainen.

Tässä ei sinänsä pitäisi olla mitään ihmeellistä. Monien kestokulutushyödykkeiden arvo alenee vuosittain, samalla tavalla kuin asuntojen Taantumakoskella. Hyvänkin auton hinta painuu nollaan vuosikymmenessä tai parissa. Silti autoja ostetaan, ja jopa autojen leasing-toiminnalla voi tehdä liiketoimintaa kannattavasti. Niilläkin alueilla, joilla hinnat eivät muutu, rakennukset kuluvat ja niiden arvo (siis ilman korjausinvestointeja) alenee. Silti asuntokauppoja tehdään.

Esimerkkiin ei muuten mitenkään vaikuta se, että Leena ostaa asunnon sijoitusmielessä. Jos Leena ostaa asunnon itselleen, hänen siitä saamiensa asumispalvelujen arvo on vuokran suuruinen. Tasalassa Leena saa ostamastaan asunnosta 10 000 euron arvosta asumispalveluja joka vuosi. Menestysmäellä Leena saa ensimmäisenä vuonna asumispalveluja 10 000 euron arvosta, mutta lisäksi arvonnousua 15 000 euroa. Taantumakoskella ensimmäisenä vuona asumisen arvo on 10 000 euroa, mutta lisäksi pitää pulittaa 3750 arvonalennusta.

Opetus

Mikä on tarinan opetus? Tarinan opetus on, että jos asuntojen hinnat laskevat ennustettavasti, niiden ostamisessa ei ole mitään ongelmaa. Asunto, jonka arvo laskee, on juuri sopivasti halvempi kuin asunto, jonka arvo nousee.

Tarina ei muutu olennaisesti, vaikka hinnan aleneminen olisi epävarmuuden peitossa. Jos esimerkiksi etukäteen on tiedossa, että hinta jollakin todennäköisyydellä alenee tulevaisuudessa, nykyinen hinta heijastaa tätä todennäköisyyttä.

Jos siis menet ostamaan kämppää ja tiedät että sen arvo viiden vuoden päästä on suurella todennäköisyydellä esimerkiksi nolla euroa, saatat tehdä ihan hyvät kaupat. Mutta viiden vuoden päästä on turha syyttää alueellista epätasa-arvoa, kun talo ei ole minkään arvoinen. Sait sen siihen hintaan kuin sait juuri koska sen arvo aleni niin nopeasti.

Toki sitäkin tapahtuu joskus, että asunnon arvo alenee täysin yllättäen. Home iskee. Tehdas lakkautetaan, vaikka sen piti olla pystyssä vielä vuosisata. Tämä on omistajalle kova isku, erityisesti Suomessa, jossa asunto muodostaa niin merkittävän osan ihmisten varallisuudesta. Miksi asuntoon sijoitetaan niin paljon Suomessa, ja miksi ihmisiä vieläpä rohkaistaan siihen omistusasumista tukemalla, on oman blogauksensa aihe.

Mutta asunnon hinnan aleneminen ei automaattisesti tee ihmisestä uhria tai sen ostamisesta huonoa sijoitusta.

Lisälaskelmia ja huomautuksia

Esimerkkitaulukko

Oheisessa taulukossa on lisää laskuesimerkkejä.

Tasalassa asiat ovat yksinkertaisia. Hinta ja vuokra ovat koko ajan samoja. Hinta pysyy 200 000 eurossa. Koko 5 % tuotto muodostuu 10 000 euron vuokrasta.

Menestysmäellä vuokra on aina 2 % hinnasta ja arvonnousu 3 % hinnasta. Vuokra nousee siis samalla 3 % nopeudella kuin hinnatkin.

Taantumakoskella vuokra on aina 8 % hinnasta ja arvonalennus 3 %. Vuokra laskee siis samalla 3 % vauhdilla kuin hinnatkin.

laskevat_hinnat_taulukko

Yleinen kaava

Tämä osuus on niille, joita tarkkuus kiinnostaa. Olkoon alkuperäinen vuokra {R}, pääoman tuottovaatimus on {r} ja hinnan {P} muutosnopeus {g<r}. Jos {g>0,} hintataso ja vuokrataso nousevat, jos {g=0} muutosta ei tapahdu ja jos {g<0} hinnat ja vuokrat alenevat. Hinnan täytyy kunakin ajanhetkenä {t} toteuttaa tuottovaatimuksesta seuraava yhtälö:

\displaystyle R_{t}+gP_{t}=rP_{t}

josta saadaan

\displaystyle P_{t}=\frac{1}{r-g}R_{t}.

Hinta on siis aina {\frac{1}{r-g}} kertaa vuokra, tai yhtä hyvin vuokra on {R_{t}=(r-g)P_{t}}. Kerroin {\frac{1}{r-g}} on Tasalassa {\frac{1}{.05-.0}=20}, Menestysmäellä {\frac{1}{.05-.03}=50} ja Taantumakoskella {\frac{1}{.05+.03}=12.5.}

Yhtälöistä nähdään, että vuokra muuttuu koko ajan samalla nopeudella kuin hinta. Hintamuutos on siis

\displaystyle P_{t+1}=(1+g)P_{t},

ja vuokra on samoin

\displaystyle R_{t+1}=(r-g)P_{t+\text{1}}=(1+g)R_{t}.

Kannattaa muistaa, että eri {g}:n arvoilla tuotto on sama, mutta tulee eri omaisuuslajissa. Jos {g=0}, tuotto on pelkästään vuokraa, ja jos Leena ei tee mitään, hänen asuntosijoituksensa pysyy samana koko ajan. Jos {g>0} tuotosta tulee {R_{t}=(r-g)P_{t}} vuokrana ja {gP_{t}} arvonnousuna. Ellei Leena pura asuntovarallisuuttaan, hän sijoittaa joka vuosi summan {gP_{t}} lisää asuntomarkkinoille.

Jos {g<0}, vuokra on kokonaistuottoa suurempi {R_{t}=(r-g)P_{t}}, mutta tästä on vähennettävä arvonalennus {gP_{t}}. Ellei Leena sijoita lisää asuntomarkkinoille, hän purkaa asuntosijoitustaan {gP_{t}} joka vuosi.

Vuokranäkökulma

Asiaa voidaan yhtä hyvin tarkastella ottamalla lähtökohdaksi vuokra ja vuokratason muutosnopeus. Asunnon arvo on sen vuokratuottojen nykyarvo. Ellei arvonalennusta tai -nousua ole, vuokra on vakio {R_{t}=R} ja vuokratuottojen nykyarvo on

\displaystyle P_{t}=\frac{1}{1+r}R+\frac{1}{(1+r)^{2}}R+...=\frac{1}{r}R.

Jos vuokratason muutosnopeus on {g,} eli {R_{t+1}=(1+g)R_{t}}, yhtälö muuttuu hieman ja on

\displaystyle P_{t}=\frac{1}{1+r}R_{t}+\frac{1}{(1+r)^{2}}R_{t+1}+...=\frac{1}{1+r}R_{t}+\frac{1+g}{(1+r)^{2}}R_{t}+...=\frac{1}{r-g}R_{t},

eli aivan kuten yllä. On yhdentekevää lähestyykö asiaa hinta- vai vuokratason näkökulmasta.

Kommentit
  1. 1

    Mr. Nörd sanoo

    Miksi Suomessa siojitetaan enemmän asuntoihin kuin muuhun. Lyhytvastaus: velkavipu.
    Pidempi vastaus:
    Tein laskelmat omalle kohdalleni seuraavilla olettamilla:
    – 1500e/kk varaa käyttää asuminen+sijoittaminen
    – 5 vuoden välein palkka nousee 500e, jolloin sijoittamiseen kuukaudessa enemmän rahaa.
    – Asunnon arvonnousu: 3% pa, sijoitusten vuosituotto: 10%, lainankorko 1,5%
    Kolme vaihtoehtoa:
    1. 750e vuokra + 750e/kk osakesijoitus (5 vuoden jälkeen 1000e + 1000e)
    2. 330k€ laina. Kuukaudessa 1100e asuntolainan lyhennys + 400e korkokulut(5 vuoden jälkeen 1450e+550e). Vaihdetaan uuteen asuntoon, kasvatetaan lainanmäärää palkankorotuksen verran (uuden talon hinta: vanha talo+lisälaina = 560k€)
    3. Muuten sama kuin ”2.”, mutta taloa vaihdettaessa, myyntivoitto sijoitetaan osakemarkkinoille (uuden talon hinta: 440k€, sijoitus: 120k€).

    nettovarallisuus 5 ja 10 vuoden jälkeen eri vaihtoehdoissa:
    1. 5 vuotta: vajaa 60k€, 10 vuotta: vajaa 170k€
    2. 5 vuotta: vajaa 120k€, 10 vuotta: n. 290k€
    3. 5 vuotta: vajaa 120k€, 10 vuotta: n. 340k€

    Näillä luvuilla, näyttää täysin selkeältä, että asuntolainan ”velkavipu” tekee asunnon omistamisesta järkevimmän vaihtoehdon. isomman luokan sijoittajat varmasti saavat pankista lainaa sijoitustoimintaakin varten, mutta käsittääkseni sitä aika harvoin tarjoillaa tavallisille tallaajille.

  2. 2

    Risto Peltola sanoo

    Tarkoittaako tuo myös sitä, että periferiaan ja Helsinkiin kannattaa rakentaa saman verran uusia asuntoja?

    • 2.1

      hartsa sanoo

      Ei. Asuntoja kannattaa rakentaa vain sinne, missä ihmiset haluavat asua.

      • 2.1.1

        R sanoo

        Mallin oletusten myös periferiassa halutaan asua, koska sieltäkin saa asuntosijoitukselle kohtuullisen tuoton, ja periferiaan kannattaa rakentaa paljon uusia asuntoja, kunhan rakennuskustannukset ovat riittävän alhaiset.

        • 2.1.1.1

          Ossi Saresoja sanoo

          ”Mallin oletusten myös periferiassa halutaan asua, koska sieltäkin saa asuntosijoitukselle kohtuullisen tuoton”

          Kohtuullinen tuotto ei tarkoita, että asunnoille olisi siellä suurta kysyntää. Saattaa olla, että sekä asuntojen hinnat että vuokrat ovat periferiassa alhaiset. Tuottoprosentti on siis ehkä kohtuullinen vain johtuen alhaisesta hinnasta. Jos hinnat ovat kyllin alhaisia, ei rakentaminen kannata.

          • 2.1.1.1.1

            R sanoo

            Periferiaan silti rakennetaan, ehkä kotiseuturakkaudesta, ehkä siksi että noudatetaan näitä vinkkejä.

          • 2.1.1.1.2

            Ossi Saresoja sanoo

            Ainakaan nämä vinkit eivät voi tuollaiseen johtaa. Sijoittajallehan on usein helpompi vain ostaa olemassa oleva talo. Tyhjenevältä periferialta sellaisen pitäisi löytyä. Jos sinne rakennetaan lisää, niin sitten varmaan ihmiset haluavat sinne asumaan.

            Toisaalta, suositussakaan periferiassa ei varmaan hinnat pääse helposti nousemaan. Tilaa rakentaa asuntoja on, joten rakennuskustannukset rajoittavat hintaa toisin kuin kaupungeissa.

    • 2.2

      Ossi Saresoja sanoo

      Helsinkiin kannattaa rakentaa enemmän asuntoja, koska Helsingissä asunnot ovat arvokkaampia.

      Asunnonostajalle Helsinki taas ei ole ihan itsestäänselvästi parmpi kohde, koska asunnosta joutuu maksamaan enemmän.

  3. 3

    Kohla sanoo

    Ei, vaan että kumpaankin kannattaa rakentaa sen verran asuntoja kuin saa kannattavasti myydyksi. Niitä useampi ei tuottaisi tuota 5 % ja siksi useammalle ei löydy ostajia kannattavaan hintaan. Kuntien pitäisi kaavoittaa niin paljon asuntoja kuin menee kaupaksi plus niin paljon pelivaraa, ettei tontinomistajille tule monopolia ja talonpaikoille on valinnanvaraa.

  4. 4

    Kohla sanoo

    Hinnannousu rakennuskustannuksia nopeammin kertoo, että sellaisia asuntoja rakennetaan liian vähän, ja lasku, että liikaa.

    • 4.1

      OS sanoo

      Ei välttämättä. Tarpeeksi suuren suosion saavuttavalla alueella hinnat voivat nousta joka tapauksessa, koska maan rajallisuudesta johtuen voi rakentaa vain rajallisesti.

      Tyhjenevällä alueella hinnat voivat laskea, vaikka asuntoja ei rakennettaisi enää ollenkaan.

  5. 5

    Risto Peltola sanoo

    Viiden prosentin tuotto periferiassa kiinnostaa.

    Asuntosijoittaminen kohdistuu sekä olemassa olevaan asuntokantaan että uudisrakentamiseen. Kun blogissa iloisesti neuvotaan sijoittamaan arvoltaan aleneviin kohteisiin, niin sijoitusvinkki koskee ilmeisesti vain olemassa olevia asuntoja (joilla on valmiiksi arvo). Rakennusliike kaipaa kuitenkin myös vinkkejä siitä, kannattaako uutta kohdetta aloittaa.

    Mallissa on tarpeen olla mukana myös rakennuskustannukset sillä viiden prosentin tuotto kyllä kelpaa ja jos asuntomarkkinoilla siihen pääsee niin ei kun rakentamaan.

  6. 6

    Risto Peltola sanoo

    Kouvolaa mainostettiin juuri parhaiten tuottavana paikkana asuntosijoittajalle (ilman arvonmuutoksia). Riskipreemiot voivat periferiassa (laajasti ymmärrettynä käsittäen myös Kouvolan) kuitenkin useita prosentteja.

  7. 7

    Risto Peltola sanoo

    Case Helsinki ja kaupungin asunnonomistus, sijoittajan näkökulmasta.

    Kaupungilla on yli 50.000 vuokra-asunnon kanta. Kaupunkia syytetään vuokraamisesta liian halvalla, kohtuuvuokralla maksimivuokran sijasta. Lisäksi jotkut ekonomistit väittävät että kyse on vuokrasäännöstelystä kaikkine siihen liittyvine haittoineen, mukaan lukien väärät kannustimet tuottaa uusia asuntoja.

    Asuntojen vuokrat tuottavat Hekalle (kaupungin omistama asuntoyhtiö) ehkä 4-5 % tuoton. Korjatkaa jos olen väärässä. Lisäksi vuodesta 1981 alkaen asuntojen arvo on Tilastokeskuksen indeksin mukaan noussut 2 %/v.

    Eikö tuo ole asuntosijoittamisen näkökulmasta aika hyvin? Alhaiset vuokratko ovat ongelma? Ei sijoittajan näkökulmasta mielestäni, tai helsinkiläisten veronmaksajien.

    Heikki tai Tuukka, kommentit tervetulleita.

    • 7.1

      Risto Peltola sanoo

      asuntojen arvo on Tilastokeskuksen indeksin mukaan noussut 2 %/v reaalisesti.

      • 7.1.1

        Tuukka Saarimaa sanoo

        Helsingin kaupungin vuokra-asunnot ovat markkinavuokria halvempia. Ei tämä ole mikään syytös, vaan tosiasia. Lisäksi tämä on koko järjestelmän tavoite.

  8. 8

    OS sanoo

    Yksi aspekti tässä on vielä verotus. Jos Asiatonlandiassa on samanlainen verotus kuin Suomessa, saatta olla, että se kääntää asumismuotojen tasapainoa Menestysmäessä omistusasumisen suuntaan ja Taantumakoskella vuokralla asumisen suuntaan. Taantumakoskella asuntoa myyvä vuokraisäntä voi vähentää hintojen laskusta johtuvan myyntitappion muista pääomatuloistaan kun taas omistusasuja ei voi (jos on omistusasunut siinä vähintään 2 v). Menestysmäessä taas omistusasuja saa hintojen noususta tulevan myyntivoiton verotta (vähintään 2 v, jne.) kun taas vuokraisäntä joutuu maksamaan siitä pääomatuloveroa.

  9. 9

    Antti Kuosmanen sanoo

    Niin, matematiikkaa vastaan on turha potkiskella, ja kirjoittajien kaavat pitävät varmasti paikkansa. Mutta matematiikalla voidaan perustella myös toisenlainen asetelma, kun asialla on tavallinen Taavi, joka on jostain haalinut kasaan 200.000 euroa, jolla hän nykyhinnoin pystyy kaikissa kolmessa kaupungissa ostamaan tarpeitaan vastaavan asunnon. Jos hän nyt, kuten hänen ehdottomasti pitäisi tehdä, tarkastelee edessään olevia vaihtoehtoja, mitä hän näkee?

    Menestysmäellä hän näkee 200.000 eroa maksavan asunnon, jonka arvon hän tietää nousevan 3 % vuodessa. Kymmenen vuoden kuluttua sen arvo on 268.000 euroa. Tasalassakin on samanlainen asunto, jonka arvo kuitenkin on kymmenen vuoden kuluttua edelleen 200.000 euroa. Taantumakoskella on tietenkin myös sellainen asunto, mutta sen arvopa onkin kymmenen vuoden kuluttua 147.400 euroa.

    Nyt Taavi voi, jos ei enää tykkää asunnostaan, ostaa samanlaisen Menestysmäeltä, mutta hän voi ostaa myös 268.800 euron arvoisen ja siis paljon isomman asunnon Tasalasta. Taantumakoskelta hän voi ostaa kerrassaan verrattoman lukaalin tuolla summalla.

    Tarvitseeko jatkaa? Myös Tasalassa Taavilla on sentään vaihtoehtoja: hän voi ostaa entisen hintaisen uuden asunnon tai muuttaa tilavampaan Taantumakoskelle. Mutta Taantumakoskella Taavi on jumissa. Voi hän tosin sielläkin muuttaa toiseen asuntoon, mutta paikkakunnalta pois hän ei pääse ilman, että hankkii jostakin runsaasti lisää pääomaa arvonsa menettäneen tilalle.

    Ja tämä siis Asiatonlandiassa, jossa esimerkiksi työttömyyden todennäköisesti korkeampaa tasoa huonommin menestyvissä kaupungeissa ei oteta huomioon, vähemmän materiaalisista seikoista puhumattakaan.

    Mistä Taavin on viisasta ostaa asunto?

    • 9.1

      OS sanoo

      200.000 € maksavan asunnon vuosivuokra on Menestysmäellä 4.000 €, Tasalassa 10.000 € ja Taantumakoskella 16.000 €. Jos esimerkkisi Taavi ostaa asunnon asuakseen siinä (eikä vuokralle laitettavaksi sijoitusasunnoksi), niin hänhän vain käyttää asumiseen Taantumakoskella 4x enemmän rahaa kuin Menestysmäellä.

      Kuvitellaan vaihtoehtoiset tilanteet, jossa Taavi pistääkin nuo 200.000 € patjan väliin ja muuttaa johonkin noista asunnoista vuokralle ja maksaa vuokran patjassa olevista rahoista. Yhtä hyvin voisit ihmetellä, että Taavilla on 10 v:n jälkeen rahaa Menestysmäellä 160.000 € mutta Taantumakoskella vain 40.000 €. Kummassa siis Taavin kannattaa asua vuokralla.

      Esimerkissäsi siis Taavi jostain syystä haluaa asua Taantumakoskella paljon hulppeammin kuin Menestysmäellä, jos oletetaan, että 4x vuokra kertoo jotain asunnon laadusta.

  10. 10

    Antti Kuosmanen sanoo

    Jos Taavi asuu asunnosaan itse, sen vuokra on tietysti laskennallinen. Mutta millä logiikalla se edes Asiatonlandiassa pitäisi arvioida alemmaksi menestyvällä paikkakunnalla kuin taantuvalla? Kai kysynnän ja tarjonnan laki on seilläkin voimassa.

    • 10.1

      OS sanoo

      Pointti on, että laskevien hintojen alueella asunnon ostohinnan ja vuokran suhde on pienempi ja nousevien hintojen alueella suurempi (jos markkinat ovat tehokkaat). Taavin esimerkissä oli jostain syystä kiinnitetty hankittavan asunnon ostohinta kaikilla alueilla samaksi, mikä tarkoittaisi selvästi hulppeampaa asumista (esim isompaa asuntoa) Taantumakoskella kuin Menestysmäellä, mikä on se, missä kysynnän ja tarjonnan laki näkyy.

      Jos oletetaan vaikka, että Taavi hankkiikin asunnon, jonka vuosivuokra olisi 10.000 €, niin silloin hankittavan asunnon hinta olisi 500.000 € Menestysmäellä, 200.000 € Tasalassa ja 125.000 € Taantumakoskella. Tällöin Taavin laskennallinen asumispalvelun kulutus olisi kussakin tapauksessa sama. Enää ei olisi yhtä selvää, mikä paikkakunta kannattaisi valita. (Tämä sama (laskennallinen) vuokra voisi edelleen tarkoittaa, ainakin ennen pitkää, kenties suurempaa asuntoa Taantumakoskella, mutta oletettavasti jokin kompensoiva tekijä, kuten huonommat työmahdollisuudet, tekisi asumisesta kokonaisuuden kannalta yhtä ”hulppeaa”)

      Se, mistä Taavin kannattaa hankkia asunto riippunee henkilökohtaisesta tilanteesta. Esim työikäisena on varmaan kannattavampaa asua Menestysmäellä, mutta eläkeläisenä työmahdollisuuksilla on vähemmän väliä.

      Lopuksi, Asiattomien esimerkkihän koski sitä asunnon hankkimista sijoituksena. Pointti oli, että asuntosijoittajalle laskevien hintojen alue ei välttämättä ole huonompi (tai parempi). Tehokkailla markkinoilla laskevien hintojen pitäisi implikoida korkeampaa vuokratuottoa suhteessa hintaan.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *